在今日上午举行的第十一届博鳌·21世纪房地产论坛上，首创置业董事长刘晓光认为，随着限购、房产税试点等政策的实施，住宅市场的投资受到抑制，未来十年可能迎来商业地产的黄金十年。

  以下为刘晓光演讲全文：

  大家好，首先我讲讲经济调整的背景。十二五强调要坚持把经济结构调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，以及扩大内需的长效机制，依靠消费、投资、出口协调的转变。

  2010年，我们全国39万亿的GDP，内需的贡献率也是很高的，另外中国的内需市场还有一个更形象的说法。有一个更加前瞻性的支撑因素，是中国的城市化问题。有一句话说中国城市化水平要比工业滞后很多百分点。我们的要从45.5%提高到51.5%，有人认为这足以支撑几年的速度，这可能是中国未来经济的最大亮点。可以说内需拉动将是推动我们经济转型的基本国策。产业经济因此有了大的战略方向，也就是内需的拉动。需要企业做什么呢，在大的框架下我们如何抓住热点，在这方面我们的思路是这样的。

  我们地产商也在转型，最近我们在投资，引领城市新中心，也就是在大城市的周边，或者城际之间，以名牌折扣店为龙头，构建一个度假、休闲、娱乐等未一体的“城市新中心”，我们起了非常美的名字叫“芭蕾雨”。实际上构建一个新的模式，任何创新都是要建立在对趋势的判断上，我们为什么要选择做这样一个事情，我想了想可能会涉及到宏观经济面的问题，也涉及到企业的问题。

  首先，我们认为未来的十年可能是商业地产的黄金十年。我们再衍生一下，可能不仅仅是商业地产，包含着其他的一些地产。过去十年重要性我们知道基本上依靠三驾马车在前进。从现在开始来讲，应该更多的把经济方式转变放在更重要的位置。中国的GDP已经超过了日本、居于世界第二，当然人均GDP还很小、很可怜。但是从中国的消费来分析，关于奢侈品的消费数据是很惊人的。有报告说，2011年中国的奢侈品消费总额大概110亿，占全球的十分之一，商务部表示我们国家将进一步做关于关税方面的调整。大家知道，很多名牌产品在国内买不到，要到国外买，我们要改变这种情况。我们看到了中国的消费的巨大潜力，也看到了游资、热钱、品牌要进到中国市场，最好的途径是开店、增加自由资产、加快扩张步伐。实际上都是将来我们对商业地产的需求所在，所以中国在迎来品牌的同时，也迎来商业地产的豪门时代。

  我们从房地产的角度来看待商业地产的前景时，无论是限购政策、房产税问题、保障房问题等等，我想都已经说明了在很大程度上对住宅市场的限制。商业地产应该是一个比较安全的资金的投资通道，所以说现在很多的社会上的资金在向这方面转移，当然还有旅游地产、医疗地产、养老地产等等。

  下面我们提到十二五期间我国的城镇化率将从47.5提高到51.5，将吸引大量的农村人口向城镇转移，对这些问题来讲，我们在思考到底从哪些方面发展更加科学。比如，在城市的原中心，比如在城市的新的区域，我们的答案是在新的城市中心或新的区域。因为一个是城市中心区拆迁非常难，第二城市的压力非常大，超过了负额，第三高速时代的到来，汽车的普及未城市新中心的出现的到来加快了步伐。我们分析未来中国的商业地产将逐步转变未对精神文化需求，及对商品物质欲望结合的发展趋势。前面我们讲到中国对品牌的追求肯定是不争之事实，中国人在追求品牌的同时，也不会忘记实惠的传统消费观念，这就是为什么中国人要到国外去消费奢侈品的原因。同时我们也相信商务部提出的进一步完善国内的消费体系，降低国内流通废物的目的很快会实现。

  所以我们认为，就未来的商务业态而言，品牌加实惠会成为一种趋势，我们知道品牌加实惠更是品牌折扣店奥特莱斯的理念，当然这在国内不是新鲜事情，关键要有自己的核心竞争力。就我的观点来讲，不能局限于传统的商业地产，或传统媒体，而要有机的融入到区域，社会发展、经济发展和专业转型的整个过程，化解传统的产业独善其身，最终于社会环境脱节及缺乏政府信赖的这条路。于是我们在创建“芭蕾雨”的商业模型时，我们提出“3+X”的模式。把项目的开发、企业转型、城市升级、区域的就业和税收紧紧的融合在一起。

  “3”我们只的是商业群及环境的休闲住宅。“X”指地方特色资源的业态。这样我们把国际化的奥特莱斯在区域配置起来，配置在大城市周边，或若是城际周边，或在旅游区，这样我们可以形成一个依托城市的发展规划、整合商业、上下游的产业链，具体我就不详细介绍了，明天有一个专题的主题论坛叫“芭蕾雨论坛”。

  简单来说，这里涉及到的比较复杂的问题，还是业态的发展如何跟住宅，如何跟当地城市的发展融合起来的问题。最近我们北京也在做一只基金，大家知道北京有很多小城镇，大概有40多个，可能需要改造的需要2000多亿，我们首先做了一个100亿的资金，先对两个城镇进行改造，我们遇到的很重要的难题是，城镇的建立形态还好办，但如果构成成很好的产业系列，农民又能够就业、又可持续发展是比较难的。所以我们在构造芭蕾雨的过程中，我们着力把配套产业做起来，不仅要有一个系统的规划图，还要有产业图、就业图、税收图、可持续发展图。目前我们在广东佛山、海南都有，我们也在做大量的工作。