【编者按】北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，对于整个房地产行业而言，今明两年机会很少，长期来看，房地产行业还能有一个至少十年左右的增长期。
在今日上午举行的第十一届博鳌·21世纪房地产论坛上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，今年7-8月份，开发商可能会回笼资金，房价将随之出现一轮降价。而到了年底，房地产市场会出现第二轮降价，将会有一批开发商离开这个行业。对于整个房地产行业而言，今明两年机会很少，长期来看，房地产行业还能有一个至少十年左右的，稳定的、温和的增长期，但从中期来看非常难讲。
以下为钟伟讲话全文：
非常高兴有机会和交流。我的演讲题目是“今明调整、抉择去留”，意味着今年下半年到明年全年的6个季度，我认为房地产行业并没有什么明显的机会，这个话题比较沉重一些，你是在这个行业中继续干下去还是不干。
2008年的时候，我们说土地为方妨，2009年是巅峰，到2010年为止已经结束，利润比较厚的时代，在2010年经过十年的增长也已经结束，到了2011年，我们判断房地产的短期趋势就是“今明调整”，2011、2012两年持续调整，行业去留的问题就很困难了。
2011年之所以我们认为这个行业需要调整，原因是这样的，今年的经济增长是温和增长，通胀比较高，流动性日益紧张，这是第一；第二，保障房建设会导致资金缺口持续上升，限房、限购，这些因素持续；第三，地方政府、商业银行等等，陆陆续续陷入财务困境；第四，机会存在于两点，我并不认为今后开发商还有赚大钱、赚快钱的机会；第五，三四线城市的商业配套，他们的特点，要么是刚刚通了高铁或高速，要么这些城市的物业形态刚刚从多层向高层转化。这是我们对今年的看法。
如果我们把市场往后退一点看，我们看看为什么。
第一，对中国经济的长期可以微观一些，对中国经济的短期可以乐观一些。有些改革开放30年，在座各位一直坚定不移的相信，中国经济会一直高速增长，这是不太可能的，到2025年我们总的经济规模会比美国大，但充其量中国人均GDP水平大概人居能够达到欧洲、美国、日本人均水平的三分之一，运气最好的时候，中国有可能在未来的10—15年，人均水平也就这样，因为资源、因为人口。资源我打的比方，假定我们未来单位GDP的能耗和十一五一样每五年降低10%，多2020年能耗还是会翻一倍，这个几乎难以想象。我们的人口到2020年人口老龄化，60岁以上的人口要占多20%，所以未来的养老产业有点机会，未来搞什么幼儿园没什么机会。
这几个因素铁定了中国的人均水平达不到发达国家的水平，未来的“十二五”、“十三五”，五年到十年的时间，我们要完成经济、社会、政治的三重转型，政策将持续向左、市场持续向右，这两者日益背离会出现什么振荡是可以想像的。在未来十年，中国政府没有能力同时做好三桩事情，第一桩事情有质量的经济增长，第二桩事情比较快的经济增长，第三桩事情稳定通货膨胀。所以就出现了像今年一季度的情况，尽管喊调整，但经济增速不下来，所以通胀下去，如果要稳定经济增长的质量速度也会掉下来，所以这三大目标，在未来的五到十年难以协调，这是中期。
短期，在经济上，我们首先可以排除今年的情况是，所谓经济增长会硬着陆，中国经济存在着明显的滞胀风险等等，在今年或明年肯定是没有可能性的，我们的经济增长速度在全国排在前位。从政治的调控链来看，资金链上半年的特点是价格在往上砸，量在搜索，下半年出现小小的变化是价格，资金的价格也可能有一点点回落，但量还在收缩，财政政策的调子是一样的。
这些因素综合起来，今年不可能有房地产的大年，当然任总肯定不同意我的看法。我们回顾过去十年，两波好的行情，一波是2007年下半年到2008年，另一波是2009年的第3季度多2010年，对长远的我们可以看得低一些，对短期的可以看得乐观一些，不要那么难受。中国经济无论谁坐第一把交椅，五年之内要折腾出大问题是很难的，五到十年要折腾出问题是很有可能的，十年之上不出问题恐怕不太可能。
房地产前景扑朔，面临很大问题。房地产去年从支柱型、爆发式增长，从资本金收益比较高的行业，转变为平均每年增长20-30%的增长量，利润也回到了常态，这个行业的吸引力和魅力在大幅下降。有也说可以做实物，从整个项目的长期来看是有限的，并且不能够弥补住宅市场。
中期，在未来的两三年、三五年，这段时间我个人认为房地产没有特别好的机会，因为政策扑朔迷离。我们看到房地产的根本问题就是体制问题，在2014年之前中国要采取分税制的可能性机会未零。既然这样，现在的压力首先传递给地方政府，地方政府的压力再传过商业银行，商业银行在2014、2015年能不能过这个关是很难说的。房地产行业现在虽然说不上是夕阳但是魅力已经在衰减，如果形成成女孩子已经六七十岁了。
长期，我想大家有很多的期待，这是不现实的，下半年房地产行业收缩很强烈，如果留意可以看一下，按揭贷款是负增长，加上保障房的资金投入才能勉勉强强使这个行业的投资增长维持在30%以上，但地方政府的财力的困难随着土地收益的大幅度缩减，所以下半年两个时点是不是低估的。7-8月份房地产开始第一轮，将要开始第二轮降价，降价是不可避免的，源于是7、8月份有一些开发商可能会回笼资金，扩充做什么，到年底时降价主要是另一部分开发商放弃了对2012年的幻想，离开这个行业。
那么，房地产行业的判断，预判一下，有什么结果向大家汇报呢？
2010年就是一个拐点，在今后一段时间，就是三年的时间，房地产保障房要超过2010年是很困难的。第二个我们要考虑的是，现在说得比较多的，房地产泡沫马上要破裂的，这个我是高度不同意的。尽管房地产行业已经从一个有魅力的行业，变成不那么吸引人的行业。但是房地产要在中国有一个雪崩式的降价，每次都有人说这跌一半，那跌一半。其实在未来30—50年出现崩溃的可能性是非常好的，有三个大指标。第三个是户均套数够不够，户均住宅套数决定了房地产行业一定要走到总量上略略大于求的层次，而且这些房地产的存量和质量还不错，这个时候房地产才有可能爆发泡沫。假定我们拆迁三分之一，我们一边建一边拆，假定我们的套型面积，人均居住面积并是在扩大，只是在改善，我们要达到人均每人一套，还得有三五年，我们的城市化还得十年左右，所以房屋的总量是不够的，今后三五年都不够，哪怕保障房雨后春笋的冒出来都不够。
第二个利率。如果利率市场化在中国推进得比较快，到来的结果就是商业银行的竞争力会下降，带来的另一个结果是房地产影响特别大。我们的经验研究显示，只要把一年期的初始利率提高到5%左右。第三，本币从升值压力变到贬值的压力了，在贬值之前，资本会外流，你不要以为人民币会收缩，现在是6.47%，未来可能会变为4%，十到十五年的时间，人民币很有可能从过度升值从被低估到被高估。如果人们不考虑在中国投资，觉得更好的在境外，就显示人民有贬值的压力。这是我们对这个行业的预判。
向大家总结一下这次汇报的内容：
第一，按照我们对这个行业的理解，我们得坐下来仔细扩充，今明两年没有机会。你到底是在这个行业做下去还是不做下去，或者是选择多元化的发展，因为这个行业的确没什么意思。
第二，在中国的经济增长当中，长期应该看得保守和悲观一下，中进期应该看得乐观一些。
第三，房地产长期来看，房地产行业还能有一个至少十年左右的，稳定的、温和的增长期，从中期来看非常难讲。因为政策的不确定性太大了，短期来看，年内我们得看7、8月份，两次大规模的中小开发商套现、离开行业的可能性。
下一个汇报的问题，得看汇率、得看利率、得看国内的存量够不够，现在还远远没有到讨论中国房地产泡沫破灭的时候。由于我们的主题发言是“今明调控 去留抉择”，因此请诸位心平气和的考虑一下，你未来会即从事房地产行业的同时也同时从事什么其他行业，或者索性离开这个行业，去选择和经济转型相关的，回报比房地产高的其他行业，对企业家来讲，我个人很相信这句话“行业决定未来的命运”，谢谢大家。
