【编者按】凌克认为，住宅企业存在的价值总有一天会消失，在这样的情况下，中国应当发展住宅金融产品。
在今日上午举行的第十一届博鳌·21世纪房地产论坛上，金地集团董事长凌克认为，住宅企业存在的价值总有一天会消失，在这样的情况下，中国应当发展住宅金融产品，比如住宅信托产品、住宅有限合伙产品，以及老年地产等。
以下为凌克演讲全文：
谈一谈公司的发展战略，这些发展战略都是金地公司的研究和一种尝试。并不一定符合大家的需求，因为公司的发展战略从来就是没有一个定势的，因此大家要根据各自具体的情况制定自身的发展战略。
首先总结中国房地产过去十年所做的工作，中国房地产行业特别是住宅行业在过去十年所做的工作。
首先，就是我们建造了大量的住宅，满足了人民群众的需求。人民群众的住宅面积过去十年翻一番，同时创造了很多大型的地产企业。
在2010年中国房地产企业生产的住宅加起来850万套，相当于美国、整个欧洲、日本和东南亚所有国家一年销售新房的综合，美国一年销售新房差的年份是200多万套，好的年份上到300、400万套。在这样大的背景之下，特别是在这样的市场经济之下，创造出非常多的大型的住宅开发公司，这些住宅公司，有很多家都超越了全球最大的住宅公司都在全球排名一、二三，这是非常值得人们和社会尊重的，中国也有很多大的企业，这些企业在全世界排名第一，但是这些企业没有竞争力，他们是在计划经济的体制之下，这些公司在市场经济体系之下，靠自己创造，这是非常值得社会尊重的。
另外，给国家的税收带来巨大的风险，我评估了一下，金地公司赚1元钱的话，要交0.2元或者是0.5元的税，我们在那个区域去开发，往往是该区域的纳税大户，不是第一名就是第二名。
另外给股东赚了很多的钱，在座也有很多的老板，你们也赚了很多的钱。我粗略的计算了一下，从2001年到2010年金地公司给股东创造的价值，在股价的高峰期是100倍，股价调整后也应该有60倍。
也不是王婆卖瓜自夸，确实做得很好，我们让中国的房地产企业变得很强大，有一天我们到了国际市场，可以打败美国的公司，最近看到中国有三、四家企业，生产的产品很好的。产品真的可以叫做传世之作。你可以将它传给你儿子，这才是一个好的地产产品。现在开始出现这样的产品，我认为是非常高兴的，前一阶段我接待美国排名前面的三至五家企业，他们参观我们的产品，他们感觉到非常的吃惊，没有想到你们会生产如此有创造性和如此好的产品，我当时也跟他讲，十年之前，我去拜访你们的时候，我们的竞争力很弱，有一天在印度尼西亚见到的时候，到底谁赢还不知道，再讲讲我们面临的环境。
现在面临的环境是怎样的，第一就是保障房的力度肯定是加大的，但是我也从来也没有见到过哪一个国家就没有商品房的。第二个，城市化的进程过半，目前的城市化进度达到了40%左右，中国的城市化绝对做不到美国的90%，中国这样的国家，做到60%就差不多了。第三，调控的政策非常的严厉，可以说今后的调控政策，我认为会更加的严厉。
目前，深圳已经开始这样做，无论怎么成交，卖的二手房都是按照市值征税的，因此投资的性能开始下降。
第三，经济开始转型，GDP的12%和8%是有区别的，中国的房地产市场，如果形象的说，仿佛是80年代生产彩电的公司和90年代生产手机的公司，到了2010年之后，怎么办。
保障房在新加坡占比是82%，香港的保障房占比是65%。虽然保障房增多，但是房价依然是高的，房价基本上是由人均的GDP和人口密度决定的。那个城市房价应该高，这是需要计算的，但是总体来说，我非常支持保障房，也呼吁大家多参加保障房，我们现在也在不断的参与保障房，限价房价格限到8000元/平方米，大家来竞争地价还是可以做的，有10%的收益就不错了，特别是在座的中小开发商，如果你们自己还有施工企业的话，就不应该这样做了。
今天就不谈市场的问题，主要谈谈战略的问题，我们说不会负责任，但是总有一天会负增长，为什么会是负增长，住宅企业就有存在的价值，就是要去快速的生产各种各样好的住宅，然后将它卖掉，这个就是住宅公司存在的价值。但是，总有一天这种价值会没有的。比如说，在美国这个价值就不高，美国有前十家大的住宅公司，规模跟中国的公司规模相比差不多的，市值100多亿，大的200多亿元，美国碰到金融危机的时候，200亿元下跌到100亿元，100亿元的下跌到60亿元，而且多少年也无法回来。
如果我们将住宅产业做完了以后，我们就不需要这个空壳，特别是上市公司需要思索的问题。另外我们就讲讲地产和金融的结合，地产和金融结合会有很多的产品，我们说到今天能有这么好的房地产的市场，因为我们有大量的房地产公司，其中有大量的上司公司，没有100、200家地产公司来盖楼，中国没有今天的繁荣。我们要购买房屋，就需要按揭，按揭就是金融产品，现在大家不断的发扬光大，大家可以做住宅和信托的产品，可以做住宅有限合伙的产品，接下来还有商业的产品，还有老年地产，这是典型的金融产品，因为老年地产是不出售只是出租的，可以想象房地产金融在中国来说只是刚刚开始，但是在全世界来看，房地产金融是一个机构投资者和私人投资者普遍能够接受，而且占比比较大的行业。
接下来讲商业地产，商业地产最好的发展模式是。第一，人民有钱了，有钱就要消费了，现在不可以想象一个人买5000元的一双鞋，一万元的皮包，二万元的西装，现在大家认为是正常的，因为大家有钱了。消费占中国的GDP比重是比较低的，中国一定要想办法提高到50%左右，这也是一个非常大的机会。
我们应该做什么样的事情，首先讲讲住宅公司，应该做什么样的事情。制造家电的公司在八、九十年代后他们改变了，从原来单一生产黑色或者是白色家电的公司变成黑白家电都做，我们也要改变，从住宅、商业、金融都要做，这就是发展大的趋势，也不能说每一家小的地产公司都这样走，也不符合实际的情况。
小公司应该如何发展，可以生产去“苹果、多普达”，不能生产大众化或者是质量低的产品，这是没有出路的，要看大家各自不同的选择。最重要的是你这家要有核心的竞争力，是别人难以模仿的竞争力。
我就讲这么多吧，要讲住宅怎么做，讲的内容是非常多的。
再讲讲商业地产，这方面的需求量是很大的，我就不多说了，商业地产和住宅结合，和金融结合，可以相互的帮助，这一点也就不说了。最后讲讲商业地产的核心是什么，商业地产的核心和住宅地产有本质上的区别，商业地产是持有的，不是出售的，如果做了出售的商业地产就不是商业地产，这是本质上的区别，不是反对大家出售商业地产，最近一、二年生意还是不错的。
如何做持有型的商业地产，如何进行融资，这是重要的问题，如何将商场办好，商业地产是赢家而且是通吃的，成功的就成功了，失败的就血本无归。我们可以做很多的住宅，但是中间只有一个商场，应该如何培养，这些都是重要的命题。
我们再看地产和金融，金融是更大的生意，地产是不错规模的生意。新鸿基是全世界最大的地产公司，市值3000亿元，旁边的汇丰银行是世界上比较大的金融控股公司，市值是1.5万亿元，这就是对比。
一说到金融，大家就会认为赚了很多钱，一个小年轻在高盛工作一、二年，就可以赚1000万元，他们赚了很多的钱，因为公司有竞争力，但是背后告诉大家另外一个道理，你赚这么多的金钱，一定是承担极大的风险。
例如在美国大的投行，100年的历史，金融危机的时候，该跨还是要倒闭的，如果涉足金融，我们就要想一个事情，我怎么样去控制好风险。第二，金融是靠人的生意，一定要有好的团队，错可以将生意做好的。我就讲这么多了，谢谢大家。
