【编者按】REICO工作室预计今年三季度70大中城市房价呈现稳中有降的可能性比较大，出现房价波动的城市数量可能会进一步增多。

  

  在在今日上午举行的第十一届博鳌·21世纪房地产论坛上，REICO工作室博士任荣荣发布《2011年以来中国房地产市场报告》指出，今年1-5月份，从三大重点区域来看，多数城市房价涨幅呈现月度回落的态势，五月份的南京、杭州、广州、深圳、天津、北京的二手房价格都是环比下降。预计三季度70大中城市房价呈现稳中有降的可能性比较大，出现房价波动的城市数量可能会进一步增多。

  以下为任荣荣演讲全文：

  我代表REICO工作室向大家发表《2011年以来中国房地产市场报告》，今天发布的内容有两个部分，首先介绍前五个月房地产运行的状况，之后是对三季度的房地产情况进行预测。1—5月份房地产的各项指标，前五个月房地产开发投资保持高位，完成投资1.87万亿元，同比增长34.6%，增幅要比去年同期的增幅增加3.6%，同期固定资产的增幅增加8.8%，从不同物业类型来看，前五个月商品住宅和商业房的投资总数基本相同，略高于去年同期，办公楼的投资比去年同期降低了近3%。

  重点城市和区域来看，前五个月长三角和珠三角和环渤海地区房地产投资的增幅低于去年同期，在40个重点城市中有25个城市房地产增幅投资开发减小.包括四个一线城市，25个城市房地产投资比一季度减少，包括一线城市的北京、上海、和深圳。前五个月房地产开发投资增幅资金来源是持续回落的，前五个月订金和预售款和个人按揭贷款的增幅继续去年以来的逐步下降态势，统计数据显示，前五个月订金和预售款的增幅比去年同期增幅低3.8%，个人按揭低近15%，前五个月房地产资金的贷款增幅下降到比较低的水平，只有4.6%，增幅比去年同期减少3.9%。

  土地市场前五个月开发企业购置土地面积和土地的增幅均是回落的，同比增增加28.6%，比去年同期减少了2.5%。还有一个特点前五个月土地购置费的增幅降到土地增幅的下面，显示土地市场增幅的回落。

  重点城市来看，土地购置的景气度是下降的，40个城市中18个城市的土地购买是回落的，均是要低于今年的一季度。房屋建设类指标来看，前五个月房屋建设增幅保持高位，新开工面积出现了下降，前五个月施工商品房的增幅近年来的较高水平，低于去年的同期，前五个月新开工同比增长在23.8%，比去年同期减少了近50%，新开工商品房的面积低于去年同期，环渤海和长三角的新开工面积低于今年的一季度，40个重点城市中，1/3的城市住宅新开工面积同比低于去年同期，包括了广州和深圳。

  市场交易的情况来看，前五个月商品房的增幅是逐步下降的。其中商品房销售面积是3.29亿平方米，比去年同期减少了3.9%，比一季度减少了6%。除一季度环渤海增幅是持平的，长三角和珠三角商品房的增幅均低于今年的一季度，40个重点城市中75%的城市商品房的销售面积增幅低于今年的一季度，有25%的城市同比负增长，四个一线城市，前五个月除了广州以外，其他的城市商品房销售面积同比负增长，二手房的交易情况来看，前五个月北京、宁波、深圳、广州二手房的成交量同比是负增长，而且负增长的幅度要比一季度扩大的。四月份和五月份单月来看，部分城市二手房成交幅度减少了30%。

  价格来看，前五个月70个大中城市房价的平均涨幅是逐步回落的，五月份的时候，70个大中城市新建环比涨幅是2.2%，同比涨幅是0.1%，五月份70个大中城市二手房价格稳步有降的数量是逐步增多的，1月份的10个增加到5月份的20个，下降的城市数量已接近50%。

  从三大重点区域来看，多数城市房价涨幅呈现月度回落的态势，五月份的南京、杭州、广州、深圳、天津、北京的二手房价格都是环比下降。

  房价调整区域的差别来看，5月份一、二月份城市的调整幅度大于三、四线城市的，检测的七大重点区域来看，五月份除了上海住宅价格环比上涨0.2%，沈阳二手价格与四月份持平外，其余五个核心城市二手房价格均表现为环比下降。

  以上是对前五个月房地产市场运行状况的简单分析，下面我们对三季度房地产形势进行预测。

  首先，前五个月房地产市场运行状况已经显示出调控政策的效果。我们知道在一月份出台房地产调控的新国八条以来，房地产调控政策以来，很多行政手段开始实行，这些行政调控手段在短期各地体现比较明显，目前适度从紧的货币政策已经表现，包括不断上调的M2和连续上调的存款准备金率，这些政策的综合下，前五个月调控政策调控显著，房屋增速下滑，企业压力资金不断增加，房价涨幅回落。结合政策环境和市场情况做出如下预测，首先三季度房地产需求增长继续受到抑制，主要是两方面的理由。

  一、通货膨胀持续的背景下，三季度房地产市场的政策环境仍然不会放松，控制住房需求的各项政策不仅会对改善性需求产生影响，而且对首套住房的需求也会产生一定的影响。

  二、从紧的政策环境会继续抑制住房需求的增长。

  今年以来包括利率的持续上升还有流动性的不断紧缩，都会对居民的购房贷款产生影响，根据央行调查问卷分析，未来三个月有意向购买从三月份的19.4%下降到目前的14.6%，这是目前调查以来比较低的数据。

  第二方面，我们预测三季度多数城市商品房供应是比较充足，去年开工比较多的情况，从三季度开始，多数城市面临商品房供应充足的局面，这些大中城市多数是实行限购的，市场面临比较大的压力。

  第三，资金压力继续加大。从前面的分析数据可以看得出来，今年以来开发企业的资金来源，增幅是在不断的下降的。与此同时，前五个月企业应付工程款的增幅比去年同期增加26%，另一方面，市场上有信托债券等融资渠道，统计数据来看，信托债券的融资容量是有限的，我们预计三月份抑制住房需求，货币政策从紧的情况下，开发企业的资金压力会继续的上升。

  综合以上分析，我们预计三季度70大中城市房价呈现稳中有降的可能性比较大，出现房价波动的城市数量可能会进一步增多。以上是报告的主要内容，谢谢大家。