在今日举行的第十一届博鳌·21世纪房地产论坛上，高盛（亚洲）投资银行部总经理哈继铭认为，房地产投资领域中的养老地产很有发展潜力，针对有些开发商认为的开发养老公寓投资回报率低的问题，他表示，在中国做养老类老年公寓回报率可以达到8%-10%，因为中国较高收入者中，手上拥有的房子不止一套，租金加起来就足够支付养老公寓的费用。

  以下为哈继铭演讲全文：

  诸位下午好，我加入高盛后很少参加这样的活动，这次“博鳌·21世纪房地产论坛”还是很有必要参加的，一方面会会多年来的老朋友，另一方面，这段时间对于我国经济，包括房地产的一些观察，借此机会跟大家有一个沟通。

  我今天演讲的题目“真实需求依然强劲”。我今天谈房地产不想谈很短期的，短期的是炒股票的事，他们更关心下个月、下个季度怎么样，我也不想谈很长期的。很长期的是政策制定者更需要关注的，我只是谈比较中期的，未来两三年的情形，未来两三年的经济会比今天好，尽管今天没有昨天好。

  去年无论是美国还是中国，经济增长速度非常强劲，到了今年，尤其到了二季度，我相信三、四季度也是这样的情景，经济增长速度从各项指标，从三驾马车来看都是有可能走弱的，这个不足为奇。一个很重要的原因是，目前的下降，也不算下降是放缓，和去年的上升相一致。因在去年，无论是我国还是美国政府出了很多政策以刺激经济，我国有“家电下乡”、汽车补贴、房地产贷款、打折等等，前几年基本上都是这样的刺激政策。美国有汽车补贴、房地产补贴、首次购房者可以享受8000美金的补贴，这样的政策意味着它把未来的需求提前投资了一部分，本来可能准备2011年、2012年买车，但是知道这些政策只有2009年、2010年有就提前透支了，等到我们到了现在发现原来有的优惠没有了，所以在这种没有刺激政策的情况下，也许这两年的经济增长速度都是平的，不应当有大起大落。而这些政策导致了昨天好今天差。

  与其说这是二次探底，我还如说接下来会有二次回升。再往前看，到了2012年、2013年，各项经济指标经济应该回到正常的状况，即不同于高速增长，也不同于被透支需求消失后的回落，应该会回到了比较正常的轨道。我们应该看到，眼前的这种下降还会有回升，这种回升不需要刺激，本身就应该这样。所以我觉得，可能今年下半年的经济增长速度还会进一步放缓，但是到了明后年，无论是美国还是中国相信会比今年下半年的增长要强劲。

  从通货膨胀来看，眼前的通货膨胀压力依然存在，因为我们有巨大的超额货币增长，大家可以回去计算一下，2008年、2009年、2010年我们三年的增长分别是20%多、10%多，这三年一共累计增长80%，经济增长累计30%，货币增长超过经济增长50%，这50%必须要在某些领域里得以消化。我们一开始的时候可能在股市里消化，从1600点上升到3000，接下来我们在房地产里再加以消化，房价在2009年、2010年大幅上涨，然后我们在农产品、奢侈品、艺术品等等这些领域里面进一步的消化它，逐渐我们的就看到CPI指数，整个消费指数在上扬，这是所谓的超额货币增长的后遗症，之后必须要付出的代价。

  所幸的是政府意识到了这个问题，现在的货币增长政策已经降到了15%左右，基本上和物价的上涨加上GDP上涨的两者之和差不多。这应当说是比较合理的货币增长，但尽管如此，由于之前积累的通胀因素，可能还会有一段时间的释放，所以可能在6月份物价指数的上涨幅度还会比较快，如果超过6%，我并不感到奇怪，和5.5%相比又有加速，如果7月份进一步紧缩我也不会感到奇怪，至于以什么形式紧缩，我们看到前一段发的准备金率也在上调，现在很多企业的资金链，尤其是中小企业的资金链是比较紧的，我个人认为应该加息。法定律准备金率应该利用，但是如果利用的话，银行可能会错误的配置资源，会采取一种配给的方式，把资金配给给它认为比较大型的，有国有背景的企业，而中小企业配给不到，因为它们是价格配给的，而不是数量，不是你愿意出高价就可以的。而利率水平的上扬，将会使得价格信号在市场中起到一个更合理配置资源的作用，所以7月份的货币政策还是会有进一步的减缩力度。

  今天既然是房地产论坛，尽管眼前这个夏天经济温度比较低，各项指标在向下走，房地产行业也不例外，而且某些地区的房地产价格也面临下降的压力，资金链就不用多说了，但是我想强调的是，中国在未来的两三年，房地产行业不会出现崩盘的现象。基本的需求依然非常强劲，主要表现在几个方面：

  第一，二、三线城市的房价依然在可承受的范围内；

  第二，我国现在婴儿潮的下一代，所谓婴儿潮就是现在40—60岁的人，当年50、60年代的人，他们的儿子多处于20—30岁，正处于婚配年龄段，对房地产有需求，而且是真实的需求，并且这个群体的购房往往受到父母辈的资金支持；

  第三，社会保障方面的公共支出非常薄弱，所以老百姓在配置资产时会更多的把资产配置到，他认为能够保值增值并可以扛通胀的资产类别里。其中很重要的内容就是房地产，他们把房地产当成财富积累的手段，为自己未来的生活，尤其是退休后的生活提前去做准备。由于国家和私人部门所提供的养老服务是不足的。

  最后，我想从房地产信贷，金融政策来看，中国与很多国家相比，发展的空间依然很大，我们不妨看一些具体的指标。我把主要的内容和大家说一下，我计算了月供收入比，对几个一线城市和二线城市分别计算了月供收入比。“月供”如何定义，我定义一个家庭买一个90平米的房子，在20%、30%的首付后每月要支付的月供，收入要看这些城市的平均家庭收入再乘上1.2倍，有些灰色收入没有放进去，我做一个武断的假定假设灰色收入是20%，做了一些处理后，发现一、二线城市的月供收入比是61%，但是一线城市通常比较高，上海94%、北京90%、杭州106，收入比如此之高，显然显示了房地产价格和当地的收入相比是过高的，但是在二、三线城市，比如武汉、重庆、长沙、南昌这些城市的比例在30—40%，还是比较健康的。但这个比例的健康与否，并不反映人们的有效购买力，反映了房价对于社会是否合理，我们知道买房子的群体并不是全体老百姓，而是社会中相对比较富有的一个群体。

  目前来看，差不多二分之一到五分之二的人有房子，他们是这个社会中收入排在30—40%的群体，才是有效的购房者，对于他们来说，目前的房子能否承受，为了回答这个问题，我把前30%的收入群体。拿出来重新再算一下所谓的月供收入比，发现了39%这个数字，这是一、二线城市的平均值。即使上海、北京这样的城市也降到了62%、63%，如果按照整体的老百姓来算有100%多，而且二、三线城市更是降到了100%多一点，所以一旦有些政策得以改变，人们的购买能力是非常之强劲的，完全能够支撑目前的房价水平。

  另外，我在归纳中谈到的第三点，我国老百姓选择资产配置的空间是很狭窄的，中国老百姓是需要储蓄的，毫无疑问，他们知道自己未来不能靠子女，因为只有一个孩子，也不能靠企业，因为国企改革了，靠政府是不够的，所以必须需要储蓄，这样就会想以什么形式来储蓄。

  我们把中国和国际上许多国家做对比，发现一个很有趣的现象，在欧洲、日本、美国，养老类的产品跟老年之后生活来源有关的保险类产品，在老百姓的总体财富中占到了20—30%，而中国只有2%。然而发达国家的房地产占老百姓的总财富有30—40%，中国占58%，如果把这两类财富加起来，中国也罢，那些国家也罢都是60%左右，说明中国老百姓就是把房子当成养老类产品购买。

  那么，我们是不是有可能短期内把社会保障和养老类产品做到尽善尽美，可能性也是很小的。在那个时刻到来之前，人们未来会把房地产作为养老的替代品购买。

  再一方面是城市化的进程。我觉得未来中国的城市化率达到60%还是有可能的，如果达到60%，相当于有1.8亿的城镇人口要进入到城市里，按照目前中国的房地产存量来算，就是商品房的存量，只够每个人7平方米，所以可以想象还有多大的发展空间。

  再讲最后一个观点，中国的按揭贷款未来是不是有更大的发展空间，不妨做一个国际比较。尽管眼前管得比较紧，但是可以看到中国按揭贷款占中国GDP的14%，欧美国家占GDP的70—90%，即使在储蓄较高的日本也达到40%，所以中国的发展空间还是很大的。

  最后我想强调的是，刚才在分析中也隐约透露了，我们房地产有一个领域就是养老地产，也是非常重要的，我们不能光为富人造房子，也不能仅为年轻人造房子。有一些开发商通常这样认为，他们认为在美国这样的国家的租金回报率很高，达到5—6%，那么养老类的老年公寓回报要到8%左右才能有盈利，所以他们觉得在那些国家打造养老公寓是有钱可赚的，因为老人只要多付一两个百分点就可以享受到在别的地方享受不到的待遇，而在中国回报率只有2—3%，如果想让老人多付出6—7%，他们是不会的。我不太同意这个观点，如果中国较高收入阶层和美国老百姓重大的区别在于，中国较高收入者房子不止一套，美国人可能只有一套房子，而中国人有好几套用于出租，加起来就会达到8%—10%，完全足够去老年公寓居住的费用。说明我们养老的基础、制度空间发展是可以实现的，我就说到这。