【编者按】北京科技大学教授赵晓表示，中国经济可能在十年后超过美国，房地产业依然存在黄金发展期。
在今日举行的第十一届博鳌·21世纪房地产论坛上，北京科技大学教授赵晓表示，中国经济风险不大，可能在十年后超过美国，因此，中国的房地产业依然存在黄金发展期。另外，他提出，投资者要从炒房时代转向理财投资时代。
以下为赵晓讲话全文：
今天特别高兴，去年的一个主题是“看破中国经济”，我记得手机报上有一个“中国经济学者看空中国经济”这样的一个标题，我和他的观点有所不同，我在今年发表了一个比较乐观的观点，房地产可能给中国带来的发展机遇。在那届论坛上倡空的观点是主流，通过刚才白长虹的介绍，大概可以想象到。我刚才很高兴的听到了哈继铭的观点，可以说我们的观点非常接近，这一届看多的观点已经有所增加，至少现在发现了一个人在一定程度上看好中国经济，但是我对美国经济不太乐观，对中国经济的观点和哈继铭博士相当接近。
我会想去年的第四季度，很多人在谈话中认为中国会出现滞胀，我们知道滞胀是极大的看空中国经济，实际上滞胀是一个癌症、是一个毒瘤，没有一个经济学的体系能够解决滞胀问题，如果中国经济真的走向滞胀那问题就非常严重了。我也从国家统计局的百名调查发现，如果去年的第四季度，很多的经济学家担心滞胀，也就是中国经济有两个问题，一个是增长速度会一路下滑，去年曾经出现过这样一个趋势。另一方面，他们担心物价一路上涨。最后陷入到滞胀的毒瘤里，去年我们讲这样的观点很有市场，但到了今年，国家统计局关于经济调查，我注意到对中国经济增长的担心比重有所下降，大家不再担心中国经济增长的问题，绝大多数这么看，大家只担心一个问题，物价会不会上涨，由两个问题变成了一个问题。
我的第一个观点是非常明确的，我认为中国经济的风险不大，机会很大。尽管现在有很多唱空的论调，尽管开发商也喜欢鼓吹中国经济很危险，因此希望中国的房地产政策有所放松，我认为中国的经济风险其实不大，而机会很大。一般认为，一个经济体如果能够实现持续两个季度的增长，那么这种增长就有自信心了。中国的经济已经经历了3个多月的持续增长，而且我认为这个增长是可持续的。这个增长是由内需所拉动的增长，我们都在谈中国经济转型，但中国经济已经从外需主导的增长转变为内需主导的增长，而且持续了3个多月。从几个数据可以发现，比如投机率已经处在历史高位，是比较健康的，我们看到很多企业在倒闭，同时也看到很多创业型的企业在出现。我们看到民营企业的投资增长在目前超过了国有企业的投资增长，这一点也有重要，表明市场的活力比很多人想象得要强劲得多。
在2009年，基本上是由政府所拉动的新一轮增长，到了2010年国有企业的投资占在主导地位，今年民营的投资增长明确快于国有企业。而且我们看到大量的信心指数也是非常好的，这表明大家对中国经济还是非常有信心的，当前唯一的问题就是物价，我也同意刚才哈继铭提到的，由于前一段的超额投放我们是有物价压力，但仍然想在这里提醒，我们有物价的压力，但是不要对这种压力过于危言耸听，因为这种压力在我看来基本上是可控的。基本上我们的中国经济会保持在可控的范围内。
从国际上看，一些国家已经开始缩紧货币政策，从目前来看物价也仍将在可控的范围内。为什么要强调这点，因为物价的问题往往是大家比较关注的问题，同时也是容易误导的。我印象非常深刻的是，就在我们的博鳌论坛上，在2008年7月份的时候，有一些投行的经济学家认为中国的物价将会进入到两位数的增长，将会进入到20%的增长，而不是10%的增长，后来我们知道了这个观点是非常可笑的，因为在2009年时是负增长，但就是这样的危言耸听导致了政府的极其压力的货币收缩，终于导致了中国和社会经济的崩溃。我们现在依然也不应该对物价的压力过于危言耸听，我认为是可控的，这点我和哈继铭不同。我认为中国的货币紧缩基本上走到了危险，这个和房地产调控有关系，我个人认为如果仅仅从宏观经济来看，也不应该过多认为房地产还是要过多的紧缩政策，当然如果我们出于本的政策考虑。
所以我认为内需增长的新的周期已经开始，如果今年的经济增长速度不会低于9.5%，大部分人都认为即便是对中国经济悲观的人他们也不认为会低于9%，如果今年的增长速度不会低于9.5%，那么我非常同意哈继铭的观点，原因很简单，基本上每一个五年规划的第一年都是最低的，如果今年不会低于9.5%，那么接下来可能一年比一年高。十二五的增长速度是非常乐观的，不仅这种增长速度是乐观的，我个人认为未来十到十五年都客观是乐观的，因为中国会进入到以城市化内需为主导的增长，而这种增长足以拉动中国经济平均每年9.5%以上的增长速度，所以我们对中国经济的结论恰恰不是悲观的，我们相信有很大的可能性中国经济会在十年后超过美国，中国市场的潜力会大于美国加上欧盟的总和，这是我们所看到的一点。
在这个背景下，我们讨论房地产的一些问题。
第一，中国房地产仍然存在黄金的发展时期，城市化必然带来这样的事实，因此无论你喜不喜欢房地产，无论你从意识形态上对房地产抱什么观点，这个产业仍然会是中国的主导产业，你想取消不再作为主导产业是不可能的。但是中国房地产有这样一个黄金发展前景，并不等于可以按照过去的发展模式继续进行下去，我们认为中国房地产的确到了应该转变发展模式的时候。最重要的是从香港的模式转向新加坡的模式，这个模式的转变并没有十分理想，我认为中国这样一个大国不应该走新加坡的道路，但是我们现在看到的是，这样一个转型已经定局。新加坡的模式政府所主导的供应占了90%，中国不会达到这么多，比例也在逐渐上升。所以我们在逐渐的从香港的模式向新加坡模式转变。
最近我们到一些地方去调查，很有意思，发现一些很微妙的政策、博弈好像达到了新的均衡，比如保障房的建设，过去地方政府非常不喜欢，总是抵制，但是现在我们看到很多的地方政府开始喜欢保障房的建设，因为他们发现可以通过这样的机会更大规模的进行拆迁，并从中获得好处。所以保障房本来是中央政府在推的，现在被一些地方政府接过来，而且很喜欢，达到新的平衡，我个人的判断是房地产逐渐走向正规。
中国经济一直发展很好，但是中国股市没有表现出来，房地产同样也是这样，当它附加了太多的政策的诉求，太多政策的干预的时候，我们对房地产的预测是很难准确的。哈继铭认为未来会有真实的需求，政策市就是这样，最终由政策来主导，我问过一些开发商，他们现在更关注的不是哈继铭这样的市场预测，更关心的是接近决策核心层这些人对房地产市场的发布，因为房地产市场正在变成一个政策市场，因为房地产市场的走势正在变得越来越跟中国经济没有关系，渐行渐远，你怎么样建没有多大，你们不建商品房，政府用保障房来建。所以我们看到中国经济超然间走过了一段非常大的变化，曾经有一段时间，我们非常谦卑认为，我们不会搞市场经济，所以我们愿意向全世界的老大学习，但我们突然发现市场经济没什么了不起的，我们也会干，而发展到今天，我们进一步往前走，而且发现不仅老子不仅仅可以干，而且自己干就可以了，这样至少从商品房经济和中国经济的态势，接下来不知道会出现什么政策，只有接近政策核心的人会清楚房地产会呈现怎样的变化，这是一个观察。
再一个观察，很明确炒房时代要转向理财投资时代，前一段时间是炒房投资，只要你买房子就赚钱，我们知道中国投资的平均年收益率大概在15%以下，投资商业地产的收益率大概在10%以上。经历了这一轮调控后，个人再去投资房地产，它的收益率可能不到9%，换句话说还比不上中国经济的增长速度。商业住宅的投资收益率基本上能够跟政策转变之前差不多，因为它没有太多的变化。
目前来说有统计表明，如果你是做房地产信托基金的投资，大概收益率非常稳定，而且你进入的门槛也很低，收益率只有3—5%，如果你借助与信托进行投资，你的收益率只有10%，经过专家的理财，收益率达到80%以上，寻求最高投资的办法是专家理财，因此我们说，炒房投资的时代，就要转向理财投资的时代。
还有一个观察跟哈继铭是一样的，但是角度是不同的，他讲了很多的金融的因素，信贷的引入和月供点，这些观点是不矛盾的，我这里就不补充了。中国人是很有钱的，甚至是太有钱的，在鄂尔多斯这样的地区，亿万富翁是很多的，千万富翁比比皆是。
个人投资资产在2010年达到了60万亿元人民币，比2009年增长了19%，高净值人群，也就是说资产在千万以上，可以随意投资的在中国达到了59万人，可投资的资产规模达到了18万亿元，我们认为中国老百姓还是非常有钱不要总是谈海外的热钱，其实国内的热钱是非常的多。
我们看到一个趋势，对不动产的趋势，这个比重的增长是下降的，2008年到2009年不动产的投资的增长速度是63%，我是指个人的投资。相比而言现金的投资只有19%，去年我们发现，不动产的投资回落到21%，现金投资回落到16%。估计今年个人投向不动产的增长只有7%，相比之下现金存款的增长会高达16%，因此固定资产的投资是有收缩的，境外的就会达到27%，换句话说中国人更愿意将钱投向海外的市场。
因为时间的关系，我就报告到这里。
