博鳌.21世纪房地产论坛第11届年会今日下午举行中国地产六方会谈（二）：保障房：谁不能承受之重，一年1000万套保障房的任务，如果能够如期开工，并且能够实现50%以上的建设率，到了2012年套数就将超过商品房的套数了，这样一个情况对房地产市场会产生什么样的影响？对社会的建设又意味着什么？庞大的保障房建设任务，即是眼前2011年也1000万套，更考虑了未来的五年3600万套，所以提到不能承受之重，至少包括两个方面的含义。地方政府资金压力非常巨大，而且持续了五年以上的投入，对开发商而言，保障房分流了一群，更重要的是分走了大部分土地，到底谁更难受，接下来这个环节围绕这个问题，将有若干个嘉宾做讨论。
主持：袁岳 零点研究咨询集团董事长
万科集团执行副总裁毛大庆
天泓地产董事长柴志坤
欧派集团总裁姚吉庆
建银精锐资产管理有限公司董事长李晓东
美的制冷家电集团中国事业本部空气能热水机销售总监邵洪杰
21世纪经济报道地产版主编袁一泓
袁岳：上一场我们已经讨论了保障房的问题，我觉得他们讨论的好像讨论半天也没用，那个部分基本上都讨论了，希望我们这部分能讨论些有用的事，我们从左往右开始，你们都是市场上的开发商，也不是制定的建设单位，尤其你们哥几个都卖这个，卖那个，而且有不是都卖到保障房里，所以这一组几乎和他们没什么讨论，就是因为没什么关系说话才会比较客观，所以我们会比他们直接有关的要好一些。大庆先说，你们先一步准备整出什么关系。
毛大庆：我先说说为什么会出现保障房这回事，他们炒了半天，我觉得有点鸡同鸭讲。
主持人：谁是鸡谁是鸭。
毛大庆：搞不清楚，我们首先要明确一个问题，我们这个时代到底需不需要保障房。我和潘石屹他们开过一次会，我们当天谈的内容是如何把保障房建好。
袁岳：你在大庆不能体会到，你去民工院里就感受到了。
毛大庆：但是我为什么要阐述这个观点，我们需要保障房的城市并不占我们国家680个城市里的大多数，需要建，大量建或急需建的地方是房地产调控最热的地方。
袁岳：中心的都市。
毛大庆：我们680个城市，房价上涨过快，老百姓住房有问题，其实最多不超过70个城市，我说得多一点，现在有人认为30—40个，我觉得有一个问题没有搞清楚，为什么这些地方需要保障房，就是因为在1999年住宅区福利化之后，我们快速进入到了市场化的轨道，我们中国人个人拥有私人房产的比例是全社会罪过的国家，为什么还需要保障房，我觉得和我们过去12年期间我们一少部分的城市快速的积聚了大量的资源，导致人口快速向这些城市集中，包括大学生、包括民工、包括方方面面的人，我们在瞬间发现我们的房子出现了问题。你说中国人有多少人睡在马路上，我去旧金山也发现很多人住在马路上。
这是一个大的时代问题，这个问题的背后，刚刚牛老师讲，公共资源均等化是在过去城市化过程中经常被忽视的问题。
袁岳：你还没回答这个问题呢。
毛大庆：我想因为房地产企业是一个制造住房、商品的制造公司，当你制造的这个东西提供到社会里去以后，无论是从价格，无论是从各方面还是有一部分人无法满足它居住需要的时候，这个时候政府说我要保障它，这个问题我们不去讨论为什么过去十年为什么没有建，我们就讨论今天政府意识到了得出手了，得去建了。在这个时候对商品的市场会出现市场的分化的影响，当然他们也分流了一部分我们的消费者，我想分流消费者并不是主要的，关键是对这个产业的结构发生了影响。我再回答你说和万科有什么关系，我们一直是以制造主流住宅为核心的。
袁岳：主要是白领。
毛大庆：对。限价房是市场化的东西，出现半市场化的产品对我们制作这种产品的制造商来说肯定有密切的联系，还有一个你说我们想怎么搀和这件事情，我觉得从制造商来说，既然出现了这样一种商品，我觉得我们很难回避这个问题。我想更多的来讲，作为我们最大的这种企业，如果不承担一部分这样的责任说不过去。我们做了很多。
袁岳：做了多少，给个平方米。
毛大庆：现在开工和已经建完的已经超过了200万平方米。
袁岳：就是保障房。
毛大庆：有廉租房、公租房、限价房这些种类都有，但是其中在我刚才说的那一类城市里。
袁岳：我顺便问一个问题，十年以前没有提出这个问题，如果那个时候王石提出了这个问题就好了。
毛大庆：这些事你得问他去。但是我觉得市场的结构，产业的结构这个问题应该是政府要思考的问题，我觉得如果硬要回答这个问题，我想告诉你，我觉得我们在1999年去福利化的时候，当时老人说的是对的，当时有一个中央的文件，还不是他的说法，当时提出要建立住房保障机制，这个文件今天都可以翻到了，1999年，2000年国务院几次开会都提到了这个事情，但是我们一直热衷于走快速的市场化道路，没有人一直把心思真正的放在这。
袁岳：谢，柴总。同样的问题保障房和你们有什么关系。
柴志坤：1998年他们提出这个问题，任总说的。刚才这几位嘉宾在下面讲的时候，我就在想当时的情景，其实那个小区建的时候，第一在当时那个区域里卖得最好的小区叫惠华苑，当时是2800—2900元/平方米，当时反复算，经济适用房的价格规定为2600元/平方米，大概在2500—2600之间，而且这个价格从1999年制定后一直到后来都没有调整，最后这个项目我们经营下来的结果是，最后通过政府部门的严格审计，政府同意给我们3%的利润，与此同时，因为在这个过程中材料、人口、包括基础设施的建设，比原来预计都有一些提高，政府也给一些补贴。
袁岳：因为你是见过那个时期的。
柴志坤：从这个角度来讲，我觉得第一个为什么在早期确实出现收入比较高的人在买经济适用房。
袁岳：因为你知道打击有多少，按照这个比例来说，实际上符合调整买的大概是什么比例？
柴志坤：在第一年买的时候，有个别的相对收入比较高的人在买，我觉得两个原因。第一，当时的政策不完善，比如对户型没有限制，为什么会有一些人买，这个是很细节的问题，当时我们做容积率做到6层半，这样上面就会有一个底下面70、80平米，上面100—200平米，这个时候就出现相对收入高的人来买，其实想这个道理。第二，我们后来发现统计数据来看，当时炒房的人很少，就是有一些收入高的人来买，为什么会出现这个，这是第二个原因。当时在1999年时市场提供的产品的档次是不高的，在那个时候确实出现了这样一些现象。从2000年、2001年之后严格的按照了经济适用房的客户进行销售的，这是我想的当年的背景。第二个我想结合现在的问题，大家提到的另外一个问题我也挺感兴趣，双轨制大家认为在一阶段是单轨制，其实还是双轨制，是单双并行了。
袁岳：简要的说吧，说你们公司的事。
柴志坤：后来大家改善居住条件的很重要的来源，如果现在的供房比更多的在考虑，很有可能会带来问题，我现不说这个事情就不对，但是我们要认真去评价我们的公共资源和下一步政府财政能不能承受这个问题。
袁岳：你们那个时候不是开始参与建设，现在手上在建的项目呢？
柴志坤：主要由于投标项目或者政府要求建的，纯的保障型住房的。北京近期的要求在20%。
袁岳：下面几个基本上都是做家电和其他配套的，站在你们的角度你们觉得，比如上一组刚刚讨论这个问题时讨论到了群体的问题，有的人应该保证底部的人，有的认为应该保障中间的人，比如说那些大学生刚刚毕业买不起房的，这个应该怎么理解。如果真的是保证底部的人，和你们干的事基本没什么关系，但是保中层，白领和年轻的公务员和你们还是挺有关系的，你们现在在较大规模的经济适用房建设和保障房建设的过程中和你们有什么关系。
姚吉庆：我是欧派做橱柜的，实际上我觉得不管是满足中端的还是低端的都和我们有关，1000万是了不起的数字，经济适用房我理解就是比较低的限价房，从这个角度来讲，比如公租房有不同的运作方式，一开始可能是政府，一个企业先拿一笔资金去做，然后再市场化，如果再市场化的话，公租房在推出市场时一定要进行装修，起码是简单的装修，，并不意味着公租房就是劣质的东西，要做好的东西，如果换一个角度，换一个定义去做，可能不做高等的，但可能做比较简约、比较时尚的东西，但仍然适用这些刚毕业的人。
袁岳：你们有做这样的研发吗？
姚吉庆：我们欧派做中端的比较多，看上去质量不错，实际上性价比比较高，我们公司还没有整体去研究，怎么做呢，有可能在欧派品牌里做一个系列，做一个更时尚、更低价的系列。在座的各位老板，20年前是不服于的，说不定就是几万元，但是今天几百万、几千万，几个亿了。第一次进入市场的时候，就要规划好，这就需要在座的企业跟大家一起来合作，尽管 我们是做中高端的，我们也愿意为中国的保障房系列做一点责任和贡献，各位老总都做了贡献，我们也希望切入的，下一步做的时候，我们也希望将欧派拉进去。
袁岳：我主要欧派是往上做的。
姚吉庆：我们是做系列的品牌，现在还没有做到，现在的售价一般在2万元到2.5万元一套的，也有低的，也在1万元以上的。
袁岳：毛总在佛山做的房屋里面采购的是否是欧派的产品。
毛大庆：不是欧派的，是集中采购的，相对是低一点。
主持人：李总怎么看。
李晓东：这两年我们对保障房关注的比较多，今年四、五月份就开始关注，前几年的论坛我们都谈到，以前基本上是全保障，后来几乎是全市场了。
袁岳：你是指双轨制的投入吗？
李晓东：是的，我们发现还是有市场的，突然间1000万套出来了，这块市场的资金需求是非常巨大的，全国有8万个开发商，去年干了一年也就是800万套，平均一个开发商也就干了100套，8万个是在册的，并不是活跃的，平均下来是目前的现状，今年提出了大跃进，今年1000万套，明年1000万套，钱怎么来，钱解决了，土地怎么来，还有一个问题就是谁来干。
袁岳：经济适用房的利润空间是很小的，一般投资者来说，不是有利可图的领域，你们为什么要进去做，你从什么地方可以计算会赚钱。
李晓东：我们并不认为经济适用房是独立投资就可以赚钱的，我们的定位是，政府缺的部分的补充。
袁岳：之后再要其他的条件。
李晓东：不是要其他的条件，比如说他自己的企业要干，也会给这个企业。例如柴总天鸿干的时候，政府就支持，并不是政府都可以自己做了，不需要民间来做了。实际上政府给要做的民营企业在税收和利润方面都会让利的，利不一定比传统的房地产方式赚得多，但是很稳健。
这样的话，在经济学上有一个原则，风险和收益是成正比的。
袁岳：一个稳定收益的基础产品。
李晓东：我的量可以做得很大，薄利多销，而且很稳健，面对的市场风险相对于商品房，现在又是限这个，又是限那个，限购限价限贷，这些方面政府是一路绿灯，也不会卖不掉，市场风险见效了，政策风险减少了，相对就是比较稳健的。例如作这里购买房地产信托就需要20%，我们就会有类似的产品给他们，有的人说希望有10%的产品，而且是一定保障的。
袁岳：例如购买跟保障房相关的基金，你们的情况是怎样的。
李晓东：刚才那一场讨论中的两个房地产商都是我们正在组建基金的发起人，就是任总和单总，我们还有很多的开发商进来。
袁岳：你们还在组建，还没有真干。
李晓东：去年通过工商联上报发改委了，现在要上报国务院，如果批准下来的话，是国内第一只投资经济适用房的产业基金，1998年批了10只产业基金，之后就停了下来。
袁岳：会不会因为你们干了保障房的基金，你们跟地方政府搞好关系，会拿到其他的资源。
李晓东：这是我们的期望，也是附加价值，我们前期策划的时候没有这样的期望。解决了钱的问题后，还有就是谁来干，1000万套，万科已经做了。
袁岳：万科做了跟其他的城市是不同的，例如一个城市中指定的开发商，你们跟天鸿差不多，拿了多少地，就配多少，你们是属于配建的。
柴志坤：我们不仅仅是配建，还是大规模的建设。
袁岳：万科不是搞工业化建房，已经达到了一定的比例，这跟搞保障房建设和大规模的建设，是否有矛盾。
毛大庆：实际上工业化非常的适合建保障房。
袁岳：要上量，而且要简易。
毛大庆：保障房的最大特点是户型相对稳定，工业化的最大特点就是标准化。
袁岳：我的感觉你们的基金跟万科组合就可以上量的干。
毛大庆：是的。
李晓东：房地产市场中是所有市场中民营占的比重最大的行业，最高的时候将近90%。现在真正纯国有的只有10%多，这几年有所提高，也没有达到20%左右。现在不仅仅是缺地，缺钱，还缺人来建，万科是先行者，还有很多民营开发商，他们想进来，一想到资金的筹措，这么大资金的占压，尤其是公共租赁房他们就犹豫了，如果有我们的资金解决后顾之忧，他们就可以投入了。
袁岳：从地方政府来讲，投钱是他们的责任，实际上这些资金的使用效率是比较高的。
李晓东：一定对其他公共资源的挤占，对其他公共产品的挤占。
袁岳：好的，谢谢，请下一位嘉宾。
邵洪杰：保障房市场的关系是比较复杂的，大家都知道美的作为国内市场中高端的家电品牌，美的旗下不仅仅有一系列的产品，有1000多种。
袁岳：你的空调是否可以配到保障房里面。
邵洪杰：现在的品牌和不品牌的产品价格是有差距的。
袁岳：不能说美的也给保障房配空调了，是否对你们产生影响。
邵洪杰：我们也做了一些，这些要承认的。美的里面有小天鹅、荣事达几个品牌参与到其中，对我们的影响是不大的。
袁岳：能买保障房的人，收入是不算低的，人均来说应该是不低的，跟公租房是不同的，无论是欧派和美的都希望联系在一起。
邵洪杰：今天下午本来是副总裁要来的，我争取到这样的机会。空调的成本要比电暖器成本要高一些，住保障房的人，在社会上无论是通过关系住的非保障人群还是真正的弱势群体，他们都需要节能，因为节能就意味这省钱。
袁岳：现在的节能都是比较贵的，既然国家建了这么多的保障房，你们是否可以专门的开发出经济使用的空调，经济使用的热水器。
邵洪杰：这是可以的，如果讲的话，就是给自己做广告。对于用户而言，电热水器和供暖热水器而言平均成本相差100元左右。
袁岳：你们就象万科工业造房一样，工业化的生产经济适用房的产品。
邵洪杰：如果用电热器家庭洗澡，一年就花1000元，如果用热供暖洗澡的话，一年可以节省1000元，1000元对于在座的各位都不是钱，但是对于正确需要保障房的人而言，可能小孩一年的学费就是1000元。
袁一泓：今天的主题是谁不能承受之重，包括1000万套保障房，1.3万亿元的投资。第一，今年的1000万套能不能完成，第二，谁不能承受保障房之重，谁认为这是不能逾越的障碍。
袁岳：两个问题不太简单，我认为大家不太能回答得了，而且这个问题太抽象，不太好回答。
袁一泓：希望大家明确的回答。
李晓东：1000万套是无法完成的，开工是没有问题的。这是两个问题，建成是不可能的，完成是不可能的。刚才顾会长说，在小区内挖坑也算是开工了，这是没有问题的。
邵洪杰：现在的资金缺口，建设部说是8000亿元，总投入是1.3万亿元，这只是建安费，没有计算土地成本，1000万套1.3万亿是什么概念，平均成本就是2600的建安成本，地方政府的土地都不是白来的，如果加上土地的成本至少还要1万亿元。前两天报导说地方融资的债务危机已经出来了，前两天发改委说地方政府可以发行地方债，大家要注意，地方政府也好，中央政府也好，认为自己能够抗得起，能够承受得起这个重，如果不动员民间资本的话，这一块肯定是抗不起来的。
袁岳：有的地方的廉租房是怎么算的，开发区给外地员工建的白领公寓统统都计算在内的。
李晓东：白领公寓、单位的集资建房和职工宿舍都包括在内。
袁岳：我认为可以算一、二年，但是第三年就没有了。
李晓东：我们跟中心城市其中一个最大区的住房保障处谈过，他们的任务是500万平方米，各种东西凑数，能够拿出来的就是150万平方米，30%是水分了，因为我们要跟他们合作做，他们计算150万平方米是这些东西， 自己筹钱再建一、二百万。
袁岳：这就是比重的问题。
李晓东：这是最关键的问题，目前公租房的资金占压最大，相对来说保障最好的是租赁性的，因为一次性国家投了这么多钱建，希望一劳永逸，香港出售性的已经搞了很多年了。现在资金压力大，反而这些方面的比较是很小的。现在搞的棚户区改造相当于之前的动迁是一样的，享受到了相关的政策，我们不能象新加坡那样从下往上保，我们的情况是该保没有保护，结果企业还受到了冲击。
袁岳：现在的保障房受到一定的冲击，给万科的都是干净的土地吗？
毛大庆：是的。第一，你说的今年能不能完成1000万套，你们争论的概念，政府是说开工和建设，是去年说的今年1000万套，今年怎么会就完工1000万套，这是不对的，今年开工1000万套，以我的观察，每个地方是非常不一样的，这个地方要剖析的。我认为北京市是可以完成的，因为北京市的结构相对理的比较清楚，相当一部分是商品房配建，走的是限价房，目的非常的清晰，标的地是清楚的，我相信是可以砍下来的，有的地方就是七零八凑的，刚才你说的开发区的人才家园也算，我个人认为有的地方就是算的，这些地方就是保障的，不能将保障性住房就是形而上学的房屋，这一堆盖完了就是保障性住房，我认为这个城市该保障谁，根据城市的发展阶段和人口的结构来决定的。
袁岳：有的城市功能化的需求导致的。
毛大庆：是的，第二个不可承受的问题，有几个东西不可承受。第一，地方政府不可承受，他们原来讲的很清楚，地就一大堆钱，我们走访了一些地方政府，钱已经投入进去了，弄地的时候是按照商品房弄的，今天说是经济适用房，现在将土地亏了，再让他掏钱来弄是不可承受的重，因此要调动社会资源。
第二个不可承受的重，他们吵了很多没有注意到。就是将来的资产，限价房我认为一点问题都没有，卖了就完了。但是租赁性住房，我经常到住户家里去走，这些人搬进去是出不来的，没有退出机制，他们说，长时间住棚户区，现在感谢政府，感谢党，让我住进来了，让我搬到哪里去，我是没有能力可以跑出去的，这个问题想清楚了以后，将来怎么办。
袁岳：现在说的是公租房吗？
毛大庆：还包括廉租房，这是第二个不可承受的重。第三个不可承受的重是这个城市，现在对保障性住房，限价房一点问题都没有，仍然是以最低端保障型的人和居住区，这些人我们怎么管理，对他们如何管理，是多少户人际中在一起合适，还是将他们打散了合适，这些人的交通行为模式到底是怎样的，这些人的衣食住行，医疗教育和保障需要什么，这些问题我们都没有搞清楚。
袁岳：开发商造其他高档住的时候，还要研究用户的行为，他们希望用户的行为是怎样的，这里就不需要研究。
毛大庆：我建了才知道，社区按照住宅规范做了，但是他们没有这么多地方停汽车，但是大量的要停自行车、残疾人车，停的满小区都是乱七八糟的，而且这些车还天天丢，还来找你来投诉，说物业没有管好。
最近给政府也在想办法，这样的社区的水、电、煤气的收费的问题，一定要以个户解决个户的分户管理，说得土一点就是插卡购买。
北京市冬天低过16度可以打电话到政府投诉，如果集中供暖就会投诉，当你用了分户供暖的时候，你去他们家的时候，10度都没有，什么都不开，我就说这些。
袁岳：请柴总回应一下，您认为谁最痛苦，重点讲讲你的观察。这么多的保障房，有什么不可承受的重。
柴志坤：这种现象在北京是有的，拆迁小区一直是这样的现象，这样的情况比比皆是。保障性住房真的没有钱和没有土地吗，都有的，现在关键是要有真正能够达到要求的机制，在机制中，各自需要将自己的角色扮演好，政府想了很多的办法，包括土地和资金上，还有李总说的，对于民间资本介入保障房机制的建立。在此过程中，开发商扮演怎样的角色，我认为首先这个项目是不能获利的，通过这样的项目的建设，类似于开发商参与公益的性质，将来可以让开发商的专业能力，盖好房屋的经验充分的发挥出来。
袁岳：给大家互动的时间，台下的观众如果有问题要提出的话，大家可以互动。媒体和从业的人员可以提问，如果没有的话，就谢谢各位了，非常感谢这一组的嘉宾，我将话筒交给全场主持人白老师。
