【编者按】全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产调控已经进入深水区，但不调红线只调蓝线，房价就下不来。
在今日上午举行的第十一届博鳌·21世纪房地产论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产调控已经进入深水区，但不调红线只调蓝线，房价就下不来。2010年红线和蓝线是重合的，现在如果不动红线，就是土地交易价格不动，只是动蓝线就无法强化调控力度。
以下为聂梅生讲话全文：
各位领导、嘉宾、女士们、先生们大家上午好，很高兴参加一年一度的“博鳌.21世纪房地产论坛”，今天我想也参与谈谈房地产的一些热议话题，因为热议话题很多，我自己既没有这样的能力，也没有时间将它全部都能够研究的很好，只谈谈我最近想的一些话题。
首先，说一下对房地产总体形势的看法。我想可以归纳为四句话，第一是市场呈现纠结；第二，调控进入深水；第三，行业重新定位；第四企业面临调整。
今年对房地产的调控，比以往尤其是2003年调控的手段进行了升级，主要体现在调控手段从市场型上升到行政型，我们看一下限购，首先是对35个热点城市投资投机性购房，二套房和新房进行了限购。第二是限售，高价房控制销售证，在全国各个地方呈现了比较普遍的情况，高价房不发销售证。第三是限价，不仅公布了房价调控目标，一房一价，最近看到一些报道直接限价，这个楼盘不允许高于多少不允许卖，昨天开闭门会，还有不许低于多少的，如果真的是这样的话，对于某个项目不允许高于多少，不允许低于多少，就等于是直接定价。
对开发贷和个贷逐步价码的限制，因此调控手段的升级，我认为调控是失度的，限购的对象出局，就是投资炒房的出局，使商品房的总体价格既不会大幅度上涨，也不会大幅下降，商品房的价格趋向于稳定和小区间波动。这样住房双轨制就形成了，有人说2011年各个层面希望是中国住房的双轨制真正形成的元年，这是调控的适度，这是大家期望的结果，从政府、企业和老百姓都其他在宏观调控的情况下，出现这样的结局。
第二，调控过度。
我限购的对象和并没有限购的对象，例如改善型住房都出局了，限购的35个城市交易量都下降了，因为是有传染力的，交易量深度的下滑，最后房价大幅度的下挫，保障性住房不能如期完成，因此房地产软着陆，并不是泡沫破裂的着陆。
第三，调控无效。
限购放松，投资投机卷土重来，保障性住房完成不了，房价再次上涨，本轮调控无效，无非是这三种情况。
当前的市场表现，从资金的控制，整个的货币控制，对资金和开发贷和个贷的控制，还有限购这两条是明显和有效的，体现在交易量下降，房价的下行压力开始出现，就象刚才蒋省长讲的海南的情况，有很多的数据说明下行情况的出现，在全国是不平衡的，对于一系列热点城市是明显的，对于二、三线城市仍然会出现量价上升的情况。
商业地产、旅游地产等等业态活跃，保障房的作用现在是政府努力的推进，但最后在市场中的反映还需要等待，要到第四季度，这是当前的情况。
我一直想限购的结果是怎样预期的，我做了非常简单的测算假定，例如某个城市是限购的，普通的商品房占了70%，投资和投机性占了20%，例如二套房等等，保障房不多不少达到了10%，左边是限购前的市场结构，限购以后市场结构发生了变化，也就是说普通商品房70%不变，投资性购房因为限购下降为10%，保障房从10%上升到20%，这是一个比较能够接受的城市的情况，现在就是进行了结构性的变化，只是将限购的10%给了保障房，会发生怎样的情况。
如果限购前城市的普通商品房的价格是8000元/平方米，投资的二套房的价格是1.2万元/平方米，保障房的价格是4000元/平方米，这是普通的概念，这样投资的数据是1万元/平方米，如果进行了结构调整，各类房价都没有改变，只是结构变化了，就是将限购的10%转化为保障房，结果统计数据从1万元/平方米下降到9000元/平方米，说明房价可以稳定，只要结构调整，整个数据也是稳定的，我们期望的就是这样的，因此结构调整是非常重要的，如果从简化的事例来看，2011年保障性住房要起到担当的作用。
第一个是民生的问题。中国进入了中等收入国家的行列，人均GDP达到了4500美元，警惕收入陷阱，因此保障民生是重要的问题，保障房起到周期的作用。
第二，通货膨胀形势不乐观。
经济增速不能下滑的太大，出口拉动不够，今年是不能下滑的，房地产还要起作用，我是这样分析的。我们看到保障房允许地方发放企业债，释放了怎样的信号，因为通货膨胀，紧货币这个问题一时半会不能放松，说不定还有加息的压力，地方发债和建企业房是否是释放宽松财政的信号。
2009年通过放松房地产业拉动GDP1.17，2009年房地产对整个社会的贡献率达到了19.4%，现在又是通货膨胀，经济又不能下滑，2011年通过保障房拉动GDP1%，带动1.3万亿，我认为拉动经济也要双轨制，上次是靠商品房拉动的，2011年好象需要保障房来担当，说来说去，房地产仍然是经济中强大的动力，只不过这次是双轨拉动的另外一“轨”，希望可以担当和拉动，是否可以达到，要在四季度的统计数据来看，这是关于形势和保障房的情况。
下面说一下土地财政，这是一个剪不断理还乱，1998年中央财政从1万亿元到现在的8000亿元，地方财政从514亿元到2500亿元，土地占地方财政的比例，从2002年23.38比例一下子上升到55%，去年房地产的数据又上去了，2009年占的比例是48%，2010年占了72%，说明在房地产调控特别激烈的一点，土地出让金收入达幅度的上升，大家思考一下是什么内容。这样造成了土地财政上升，七十年代占地方财政的9%，现在达到了70%。
调控进入了深水区，不调红线只调蓝线是下不来的，而且差距是越来越大，2010年红线和蓝线是重合的，现在如果不动红线，就是土地交易价格不动，只是动蓝线就无法起到调控的力度，我自己认为土地出让金这个事已经到了尽头，它和房产税不可能同时要，根据人大的数据，2010年地方政府以土地出让抵押的余额达到了2.5万亿元，开发商是多少，我们没有看到数字，原来是公布的，现在不公布了，去年开发商手里有4.5万亿平方米，也是以土地抵押的，大家可以计算一下抵押款是多少，银行抵押的大概有3.5万亿元，这是少说的。这说明什么问题，一旦土地出让金象今年这样下滑，北京下滑了50%，上海下滑了30%，其结果是什么，还不是大家现在说的影响地方收入，关联到银行的土地抵押值的贬值，现在土地出让金流派和溢价就不值这么多钱了，银行的抵押物贬值，形成银行坏帐，因此同样低价是跌不得的，因为全部抵押在这里了，因此提出的降房价，净地价我认为不太可能，要求房价下降，但是地王不断的出现，因为竞拍中去年土地出让金了历史的新高，因此这样的说法是不对的。要求房价下降，地价上升是不现实的，如果这样继续的话，是难以保障的，最终会引发金融风险，因为最后都在银行抵押的，因此现在到了重新审视的时候了。
土地出让金这样做不行，我们可以用房产税来代替，如果对所有的房屋征税，税率是1.5%的话，全国的住宅税是7600亿元，加上商业和物业的房产收税会达到1万亿元以上，每年有1亿万元的物业税的话，持续下去可以取代土地出让金。但是目前这种征收方式是不合理的，原因是现有的土地出让制度，已经一次性的收了70年的土地出让金，而且是在拍卖的背景下使地价大幅度的溢价，如果对业主采取逐年评估现值，逐年收取房产税的情况，政府可以70年一次的将土地出让金全部收完，这是不合理的，除非政府也要采取逐年征收，这样才是合理的，现在的房产税改来改去，一会儿是物业税，一会儿是消费税，根子就在70年一次，而且一次性收完的，还是拍卖税收完的，如果还一年一年的收别人的房产税是行不通的，因此土地税的征收方式和用途已经到了改革的结点，我在这里呼吁，如果不动这一块，我们就会出现深层次调控的问题。
调控本身带来的调控的问题，关于土地出让金的制度并不是原来的问题，也是70年怎么收，也是经过论证，是制定出来的，经过这么多年的实践，房价、地价如此的纠结，应该到了要改革的时候了，房地产是万民关注的热点，过去和未来都是关注的焦点。房产新政必将继续刷新，我在媒体上总是说“新政、新政”我已经习惯了，新政不断的刷新，希望这种刷新的过程，最终迎来的是体制改革和房地产业的健康发展，谢谢大家。
