博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会今日上午举行芭蕾雨·开创城市发展新格局论坛，城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为，中国的城市发展在地，在地产模式、城市选址及城市功能等方面都有一定的问题，其中，在城市新区选址及开发方面，往往是被开发商牵着鼻子走。他同时认为，奥特莱斯提供芭蕾雨的概念，不是一个简单的消费概念，是城市的多元化功能发展的概念，不仅仅局限在商业消费上，更重要的是提供城市的文化消费。

   以下为李铁演讲实录：

  芭蕾雨奥特莱斯这个项目，我要调整一下我的内容，但我也要讲一下中国地产的形势和发展趋势，及未来在房地产发展格局中应该做出什么样的调整。

   第一，了解一下国家十二五时期的城市化率，其中大概38%的户籍人口，如果50%的城市化率面对不同的社会主体，下一个是流动人口。

   第二，了解一下城市发展。大概我们国家的城市有19322个镇，这是我们的研究范围，现在我们的城市规模划分不是按照人口划分，是按照等级划分。我们也要注意这19322个镇里平均镇级人口有1万人，平均财政收入有4亿，这些绝大部分在郊区这样的地区。要在空间上考虑，我们在城市化发展的水平里的发展方向。

   第三，城市化特点。中国的城市是有等级的，地级市、县级市、包括，行政等级可以把计划分配的土地和资源，省会城市达到最多，往下递减，也可以通过财政的各种方式集中高水平城市。越高等级的城市的公共服务水平越好，这种公共服务水平的差异化决定了中国的房地产需求。有人不知道，中国户口和上海户口，随便一个流动人口为什么可以到北京，因为北京有很好的就业机会、很好的公共服务水平。所以我们看到房价只看到一面，意味着越高等级的城市未来的发展趋势是人口越来越多。同时在这些城市里又有好的政策，所有的这些城市排斥的是中低端的。针对这种情况，我们就知道，地产发展的主要目标应该是随着等级化、城市化的高低向上走，在这里得到它最高的回报。

   但是我们注意到现在发生了一些变化，限价政策意味着城市虽然核心地区的资源高，房价上涨，但是同时面临着大量经济人口没有住房，需要去选择新的住房的空间，所以城市核心地区可能不是他们的最佳选择。但我们的城镇化发展格局面临着一些问题，上个星期我们参加了河北的一个会，他选择了沿北京边界的14个城市作为发展目标，目标是要形成高品质、高生态，高人才的发展模式。但是我在会上提了一个问题，在河北和北京竞争的时候，公共服务水平是没有办法竞争的，当北京也需要高等人才，高档服务的时候，你也不占优势，所以这种情况下，我们发现我们选择地产发展导向的时候，虽然城市的主城区有地产发展最好的资源，但是资源是有限的，会向郊区聚拢，我们要看具备什么样的发展条件。

   作为地产发展模式，或者政府长期规划发展房市，一定要针对消费群体可能有的选择，但是我在全国做调查的时候注意到，中心城市现在已经出现了多元化的趋势，特别特大城市，尤其像奥特莱斯这种类型的，或万达地产，原来一个城市的单中心模式，北京原来的西单可以形成多中心，有助于缓解交通压力，可是到了郊区的发展出现了另外一个情况。郊区发展是以地产开发模式为主导的新兴发展模式，正是因为这种以地产商为主导的新兴模式，导致了它的发展的功能单一化了，就是功能滞后。全国有很多城市，郊区的新城区包括我讲的都功能单一化，因为缺少城市核。城市有核心的市，如果没有消费行为、没有休闲行为的城市一地是一个死城，比如我去南昌县，那里开发了很多地产，到晚上灯全黑了，因为大家就是为了买一块地，是为了保值，但是没有内在，所以这块就需要我们在新城市发展中考虑，在郊区的选择过程中，要考虑城市是什么样的。比如我去欧洲的小城市，每个都是小的城市中心，这是发展的一个大的问题。

   第二个问题是城市的选址，我们现在对开发商主导的新城选址是随意型的，以生态宜居为条件，我们选择了一个别墅群的发展模式，这个不考虑交通，现在恐怕就要面临重新选择。我要选择发展路径和发展地点的时候，是否能和政府所规划的相吻合。恰恰一个很大的问题。城市的发展不会允许房地产商限制开发，而是要先建公共设施，我回来再跟国内的很多人讲，为什么要先建公共设施，但我们认为地价是最重要的，政府先建公共设施的时候，拿很便宜的地建了应该的学校、医院等等这些设施，造成地价升值，这样的话政府负担就小了。政府想的是先拿土地，等房子降了之后，再用商业开发的模式去拿地，这是现在发展模式被地产商推着走的现象。

   在目前我们要开发城市，选择城市发展格局要注意几个问题，第一是向新城区扩展，要注意交通的发展趋势，因为你要面临中等收入人口向郊区集中的时候，交通一定要方便。如果没有更好的、便捷的交通设施这个城市一定会面临很大的麻烦。第二是促进城市功能多元化，我们注意到新城开发，在全国最大的特点抛弃老县区直接在一个城市或森林，我觉得这个是不合理的现象，在一些县区，一些老城镇还有一些居中的服务设施为城市提供服务，所以这个恐怕也是我们最终要考虑的。

   第三，我们的一些大城市功能大一是比较普遍的现象，一些地产开发商先促进感觉模式，商业的背景开发，这种开发模式要针对不同的群体，我们的大城市中心有很多的人口，但在城市边缘的地方有一个最追求的问题，地价的价格导致商品的价格。比如到小区的小城市买和到北京市去买是不一样的，这也是我们选择新城区的时候，它的价格也一定会随着地价发生很大的变化。

   所以我想地产发展不仅仅是多元化的选择，在空间上有特别注意发展，还要针对中国城市的特点。北京限制人口限制在城区或行政管辖区，我们发现地改市、县改市后相当于一个地区，在中间还有无数小城市可以作为资源、人口要素，在这个过程中地产的开发如何和中心城市开发有效结合来进行合理分布，创造出新的发展模式，不仅仅是商业发展模式，也不仅仅是消费的发展模式，更重要的是要提供它的公共服务模式，所谓公共服务模式就是要求医院、学校各种公共设施。

   芭蕾雨这个项目我觉得是一个很好的项目。所有体育和文化是一个城市的非常重要的内容，你们肯定我们现在的城市发展，想没想到在城区里给所有的年轻人口提供充足的体育开发方式，到开发区去小篮球场、小足球场到处都是，可是中国没有。打造城市化品牌、塑造城市化形象，可是“城市化”我们所面临的就是所谓的高档文化聚集，要提供一个真正能满足大文化消费的公共和市场服务的重要内容的时候，恐怕我们要给所谓的奥特莱斯提供一个公众文化的品牌形象。文化市场改革，我们现在刚刚开始，我所看到的芭蕾雨会和城市，也会和企业很好的形成一个重要的企业品牌。

   奥特莱斯提供芭蕾雨的概念，这个概念不是一个简单的消费概念，是城市的多元化功能发展的概念，而这种概念不仅仅局限在商业消费上，更重要的是提供城市的文化消费，以适合我国的，未来的二十一世纪城市化高水平的提高，也适合未来城市化发展中50—60%人群素质的提高，在这个提高的过程中，我们地产商才能使大家共同受益，谢谢。