博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会今日上午举行芭蕾雨·开创城市发展新格局论坛，中国奥特莱斯协会会长、奥特莱斯（中国）有限公司董事局主席兼行政总裁林卓延认为，要建设国际大城市，就必须摒弃摊大饼的模式，把居住拓展到大城市周边，重新建设一个或多个城市新中心。同时，他认为，城市化和城市路径的突破口应该有一部分放在产业集群的打造上。

   以下为林卓延演讲实录：

   尊敬的各位领导，各位来宾，女士们、先生们，首先我非常感谢刚才侯主任和李主任精彩的演讲，两位主任都从国家的高度和政策层面概括了我国目前房地产行业和发展的现状，也为这个行业和城市的发展指明了方向，在这里我也非常高兴和大家一起探讨房地产转型之后，最有挑战性的话题。同时受主委会的邀请，我们公司就推进城镇化，开创城市发展新格局这方面的探索做一个专题分享。

   在中国经济调整战略的背景下，我认为房地产转型迫于眉睫，我们奥特莱斯（中国）有限公司也恰恰是在中国经济转型这个大背景下生成的。从2008年，奥特莱斯（中国）有限公司对中国的布局就全面展开了，短短三年间先后在北京、海南、广东，奥特莱斯的品牌芭蕾雨已经开花结果。在重庆、成都、山西、河北、云南、贵州等地芭蕾雨即将落地生根，未来计划在中国的50个城市全面展开芭蕾雨，投资规模预计达到500亿没。奥特莱斯（中国）有这样的信心和勇气是因为我们找到了房地产转型的答案。

   大家知道，产业转型是要企业根据经济发展情况重新制定战略，需要企业开创新的商业模式，需要企业树立核心竞争力，这些奥特莱斯（中国）有限公司都胸有成竹。奥特莱斯作为一个核心的引擎，带动一个产业集群，形成一个城市的新中心，促进超大城市的发展，推动城市化的进程。

   下面，我想与大家交流奥特莱斯（中国）的战略构想，独特的商业模式和核心竞争力及重大的经济和社会效益。中国已经跨入快速发展的门槛，并且进入高速增长时期，中国近年来城市化进程明显加快，直到2010年，刚才侯主任也说了，中国的城市化水平已经达到了47.5%，但是还是处于城市化水平相对落后的国家。发展经济学研究发现，人均GDP由2000美元开始，经济和快速发展水平快速增长，当人均收入达到4000美元时进入了中等发展中国家行列，当收入达到4000—10000美元就进入了快速发展阶段。按过去每年大约1%的增长速度，中国最少有20—30年的发展期，50年代开始实行的新城镇化卫星城市及多中心的城市化是中国未来20年城市发展的新路径、新景象，所以就现代经济的发展，城市作为区域的中心，集中了大量的产业和人口，获得快速的发展，规模扩大，实力增强，并对周边区域厂商负责，形成一个又一个的超大城市或城市群。

   同时，西方及发达工业国家纷纷开始新城镇化、卫星城市及多中心的城市，超大城市和城市群的形成产生了巨大的集约经济效益。日本的大阪，法国的巴黎都是世界著名的城市，日本三大城市群占日本GDP78%，可以说超大城市和城市群逐渐成为参与全球竞争的最佳平台，这个平台可以讲超大城市和城市群内的企业推向全国，看到了城市发展的重要性，我们国家十二五规划就明确的提出，积极稳妥的推进城市化，积极坚持走中国特色城镇化的道路，把城镇化发展战略，放在经济战略性调整的重要位置上。不仅如此，国家还大力推进城市群的建设，振兴东北、城际一体化，中部崛起、西北大开发等一系列区域经济和城市群发展的规划。

   上面这些都为中国的城市化指明了方向和路径，同时也成为参与城市化企业的基础。中国的城市化水平有着巨大的提高空间，我们不得不面临一个现实的问题，传统的城市发展只是在机械化的摊大饼，基础设施虽然不到位，城市雷同，大城市病，及缺乏产业自身尝试的可持续发展等等问题，城市群的发展也多数停留在概念的层面，城市群中的各个城市之间缺少经济往来和人口流动等等。

   如何高度的推进国际大城市、城市群的高速发展，所谓加快城市化进程，开创城市发展的新格局，首先我认为，要建设国际大城市，就必须摒弃摊大饼的模式，把居住拓展到大城市周边，重新建设一个或多个城市新中心。北京、上海这些一线大城市，就应该走这样的扩张道路。就某个大区域而引，就可以在城际之间见证一些新兴的城市、城镇，通过新城市、新城镇的建设，达到大区域内经济、文化、人口的有机互动和融合，推动城市群的发展。

   其次，要实现城市发展及城市化进程，产业集群的支撑是非常关键的，因为产业集群可以引导积极推展城市地理空间，降低城市成本，增加城市功能，提供物质支撑。反过来，在国际大城市和城市群形成过程中，城市经济社会化、现代化、集约化程度提高，物质条件、经济条件得到大量改善，为各个企业提供了广阔的销售市场，这种服务作用绝对了产业群是国际大城市及城市化进程的重要主推力。

   我认为城市化和城市路径的突破口应该有一部分放在产业集群的打造上，商业模式和创新也应该围绕着这么一个新的思路。芭蕾雨是如何打造产业集群，实现城市化乃至城市的集群效应的：

   第一，奥特莱斯作为芭蕾雨的核心引擎，带动了芭蕾雨产业的集群形成；

   第二“3+X”多功能符合模式是芭蕾雨的具体形式，根据国际竞争，打造国际化城市新中心必须要有核心引擎和现代产业集群，和城市服务功能。比如城市最著名的拉斯维加斯就是以博彩业为引擎，通过这个引擎和大型的服务产业获得了空前的发展。我们巴黎的核心引擎就是同步全球的世界级的奥特莱斯，依靠这个强大的、国际化核心引擎及我们精心引进的商业集群，就能够做到在大城市或者城际之间打造国际化城市的新中心，时尚的新中心。正是有了同步全球的奥特莱斯和“3+X”多功能符合产业模式，使得芭蕾雨具备了巨大的社会价值和经济价值。

   首先，芭蕾雨解决了很多问题，芭蕾雨以大城市为依托，通过把国际化的奥特莱斯和奥特莱斯配套的高端、现代、商业服务集群，这些商业发展的引擎资源，带动其他产业的集群发展，形成了以奥特莱斯为引领的国际化的时尚城市新中心。

   芭蕾雨通过“3+X”复合模式，打造以多种功能为一体的时尚新中心，品牌多、业态多等特点，除了能为人们带来时尚生活之外，具有十分明显的活力。第三，芭蕾雨能够优化产业结构升级，芭蕾雨通过整合高端商品，高端品牌及高端服务业形成一个巨大的商业服务集群，同时与周边的特色资源产业结合振兴。例如户外的运动乐园，度假区，旅游景区，工业园区等特色产业形成规模庞大的产业链，从而推动地方产业的经济升级，最后我希望，也相信奥特莱斯（中国）有限公司芭蕾雨的创新理念和创新模式，将通过奥特莱斯这种世界级的力量，开创城市发展的新格局，为我国的社会和经济发展做出应有的贡献，谢谢。