保障房演进之时，一种名为定销房的“政府+市场”建设模式已在江苏悄然铺开。

  6月28日，上市公司江苏吴中发布公告，其全资子公司与苏州当地新星房地产共同出资8.2亿，合作开发苏州市平江区苏地2011-G-3政府定销房项目，8月24日前，这个项目将开工建设。

  在江苏等地，此前保障房的建设并没有吸引资本市场的注意，而在房地产市场走向日渐式微，在地产资金又被全面收紧之时，参与到民生住房项目之中，成为诸多开发商的选择，据悉，江苏吴中这个类保障房的项目也获得了大量银行资金的支援。

  所谓定销房，为苏州首提，既是由政府主导，以确定未来的销售价格、套型面积、定向销售给拆迁安置人的商品住宅。以往的拆迁安置房土地主要由政府划拨，而定销房土地则采取市场化的招拍挂方式，由于锁定了未来的房价，开发商很难拍出高价。

  5月底之时，苏州又再推出6宗定销房地块，6宗土地均被开发商摘得，4宗土地以底价成交，另外两幅出现了溢价。这6个定销房的价格，均被设定为3000元-6000元之间，大幅低于周边的房价。

  而另据了解，经过苏州市多年的探索，定销房已经成为当地房地产市场的重要组成部分，此模式也已经被苏州临近的无锡、常州、乃至苏北的徐州等地推广开来。尤其在保障房建设资金告急之时，政府主导，借助市场化模式的定销房愈发获得政府青睐。

  先限房价 再竞地价

  6月11日下午举行的无锡市国有建设用地公开拍卖会上，定销房“限房价、竞地价”的出让模式被无锡首度应用。

  被挂牌的地块位于无锡滨湖区，面积为57711.9平方米，住宅竣工后将由滨湖区政府统一按6800元/平方米回购，用于安置拆迁户，开发商不得自行对外销售。根据最终成交价为5.37亿，地块楼面地价为2820元/平方米。

  而该地块周边新建商品房售价大约在每平方米1.1万元。

  限房价竞地价，犹如给房价设定了一块“天花板”，在一定程度上制约了开发商“疯狂拿地”的行为。对无锡此举，江苏省国土厅副厅长人士在拍卖当日表示，不仅是无锡，当下江苏各地为确保保障房建设、抑制高房价，多已尝试改变供地模式。

  而先行一步的苏州市，则在为定销商品房的地价设置“上限标准”，成交溢价不高于11%。

  “如果超过太多，未来房价又被锁定，开发商一定会对房子的质量打折扣，这不是政府推动这类房子建设的初衷。”苏州住房和城乡建设局人士表示。

  虽然利润率不高，但当地开发商建设定销房的积极性却不见小。5月底的苏州这场定销房地块拍卖，吸引了10余家开发商参与。

  苏州第一房产研究中心研究员夏玮芬表示，一方面开发商承建定销房有助于树立正面品牌形象；而对于资金实力不太强的房企来说，定销房这样的保障房产品无论利润多低，也还能让开发商有资金可回笼，所以越来越多的开发商愿意投身保障房建设。

  除苏锡常三地外，南京也正开始酝酿定销房土地的出让，南京市国土资源局副局长宋雅建表示，经过研究论证，下一步准备对地价做出限制，同时或在出让条件里面设定必须在地块里配建多少套保障房等内容。

  苏北定销房销售潮

  事实上，先行一步的苏州，早在2002年就开始探索定销房，截至目前，苏州中心城区已经建成或基本建成定销房小区29个，已经竣工的面积达247万平方米，

  2009年，苏州市新增定销商品房建设用地约为52万平方米，规划建筑面积约70万平方米，极大丰富了苏州保障房建设量。

  不但是苏南，定销房模式在苏北地区也获得了相当大的发展。在苏北的徐州，定销房被当地理解为三定，首先是特定的销售对象，也就是拆迁安置户；其次定销售价格，在徐州，一般要比同等地段的房价低20%左右；再次是定套内的销售面积，每套在55-90平方米不等。

  “徐州是个老工业基地，由于历史的原因，徐州的棚户区特别多，所以对当地的拆迁造成了极大的压力，所以徐州的定销房走得也很快。” 江苏省住房和城乡建设厅人士表示。

  楼市买方依旧在观望之时，徐州目前已经造好的定销房给冷清的交易增添一些活跃。

  6月底的20日~26日这一周，徐州市共计成交了942套住房，平均每日成交135套，而这部分成交的房子中，定销房占据了相当大的份额。