【编者按】按量价僵局——价跌量涨——量价齐跌的三阶段走势，接下来会是价跌量涨的阶段。

  

  7月13日，国家统计局新闻发言人盛来运向记者表示，房地产调控已经初见效果，部分一线城市房价环比下降，大多数一线城市房价环比涨幅收窄，下半年随着保障房大量入市，房地产调控效果会更加明显。

  北京链家地产测算，6月全国商品住宅平均价格为4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。同时6月商品住宅成交面积达到10263万平方米，环比5月上涨42.6%，涨幅扩大30个百分点。

  链家地产首席分析师张月表示，6月份全国房屋交易量上升和房价环比下降说明房地产调控已经迎来了“价跌量涨”的阶段，历时1年多的房地产调控僵局终于被打破。

  调控效果显现

  北京市房协一位负责人向记者表示，北京市主要城区和新城区房价已经出现明显下降，北京市正在统计有关数据上报，结合北京市制定的年度房价调控目标，就房地产调控做阶段性成果上报。

  盛来运向记者表示，房地产调控效果最明显的是一线城市，尤其是北京等一线城市，6月份房地产市场出现了比较明显的价跌量涨的情况。

  北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，从全国数据来看，虽然销售面积依然呈上涨态势，但房地产调控已经初现成效，销售上涨出现了明显分化，较具代表性的一线城市持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则是上涨的动力。

  记者调查发现，北京、上海、广州、深圳等一线城市的成交量持续萎缩。其中，北京上半年商品房期房住宅市场销售量同比下降15.7%。

  而房地产调控成效，还表现在全国的土地市场变化上。

  根据《2011年1―6月全国130个城市土地市场交易情报》报告，上半年，全国130个城市住宅类用地成交面积为1.6亿平方米，同比减少6%。成交的楼面地价均价为1451元/平方米，同比下跌13%。

  僵局已破

  张月表示，房地产调控效果显现一般会经历：量价僵局——价跌量涨——量价齐跌等阶段，而第一个量价都不动的阶段是最困难的，也是考验调控政策耐力的。按照上述三个阶段的走势，接下来会是价跌量涨的阶段，而这个情况在6月份的成交当中体现最明显。

  根据国家统计局公布的数据，今年上半年住宅销售面积39805万平方米，同比增长12.1%；销售金额20657亿元，同比上涨22.3%，增幅较1-5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐现象。

  与此同时，虽然成交量已经回涨，但在多重压力下，开发商仍将面临很大的资金压力。根据统计局公布的数据：上半年房企到位资金40991亿元，同比上涨21.6%。来自金融贷款的资金占比为17.1%，为2010年连续18个月最低。

  张月认为，降价销售仍将是下半年的主调，价格有望迎来拐点。

  虽然量价关系已经出现积极变化，但是房地产调控效果仍然需要加强，突出表现在三四线城市房价上涨势头明显，部分一线城市降价动力不足，与此同时，通胀的压力又给房地产调控带来新的压力。

  中国房地产研究会副会长张国强表示，上半年的销售主要由市场的刚需支撑，而就销售范围来说，北京、上海等一线城市成交量萎缩明显，而三四线城市成交量飙升从而拉高整体数据。

  而进入下半年，在上半年刚性需求、改善性需求依然旺盛的基础上，CPI的走高可能激活楼市的投资信心，迎来投资客的回归。

  对此，张大伟表示，历经了一年多的房地产调控已经骑虎难下，面临下半年的楼市反弹的威胁，房地产调控或持续加强。

  住建部政策研究中心副主任秦虹表示，此后政府将在房地产调控政策上做好政策储备，稳定房地产市场，保证调控效果。

  日前，住建部发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（以下简称《通知》）。

  张大伟指出，根据上述通知，房地产调控范围已经不止于买卖市场，更延伸至租赁市场，这在一定程度上说明了年内房地产调控力度不会放松。

  而根据有关数据，截至7月份，11大重点城市的存货总量高达63.4万套，环比上涨0.9%。其中北京的新房住宅库存量已逼近11万套，创今年新高。

  张大伟表示，库存量的增加表现了买方市场将逐步掌握主动权，如此将影响部分等待政策缓和的开发商的价格心理，预计三季度房地产市场将继续萎缩。