【编者按】远洋地产被曝少缴税3356万 或源于土地增值税“躲猫猫”

每经记者  叶书利  发自北京

    财政部网站11日公布的会计信息质量检查公告披露，远洋地产（03377，HK）、中信地产等房企被曝会计违规。其中，根据被披露的远洋地产会计违规行为，《每日经济新闻》记者在对相关财报进行核实时发现，其会计违规或与公司土地增值税“躲猫猫”有关。

    《每日经济新闻》记者就此问询远洋地产，但截至发稿对方并未回应。

远洋被指多项会计违规

    财政部网站公告称，财政部驻北京市财政监察专员办事处在检查中发现远洋地产2009年度财报存在相关会计违规行为：“该企业及下属单位存在资产不实5374万元、收入不实7063万元、利润不实3.1亿元等会计违规问题，少缴各项税款3356万元。其中：该公司将部分自用房屋等成本分摊至已销售房屋，少计存货1.47亿元；未计提土地增值税，少计主营业务税金及附加1.28亿元；下属林达华夏公司为母公司借款提供担保8.5亿元未进行披露。”

    根据被披露的远洋地产会计违规行为，《每日经济新闻》记者在对远洋地产相关财报进行核实时也发现了相应的“异常”现象。

    以土地增值税为例。远洋地产在2009年年报的税项部分介绍说，“随着毛利率下降，土地增值税于2009年亦下跌41%至2.48亿元”。据查，2008财年公司的土地增值税为4.2亿元。

    《每日经济新闻》记者注意到，2008财年，远洋地产的毛利总额为28.2亿元，2009年毛利总额为26.57亿元，同比仅下降6%；同时，2009年毛利率比2008年仅下降了13个百分点。但公司土地增值税则同比大降41%。毛利额同比下降6%、毛利率下降13个百分点与土地增值税同比大降41%之间的悬殊过于“异常”，但远洋地产管理层对于土地增值税大幅下降的解释则归因于模糊的毛利率概念，称为“毛利率下降”所致。

    在远洋地产2010年年报的税项部分，《每日经济新闻》记者注意到，远洋地产当年的土地增值税为4.03亿元，同比增62.5%，且当年度土地增值税占毛利的比例由2009年的9.3%上升到9.77%。而2010年的毛利总额同比增长率55%，毛利率与2009年同样为30%，同样，对于土地增值税的急速上升，远洋地产管理层的解释由上一年模糊的  “毛利率下降”变成了“毛利总额的增加”。

    对于2010年土地增值税总额及在当年度毛利总额占比的上升，其中必然牵涉到众多因素，但有一个因素或许不可忽视。财政部在公告中说，“远洋地产有限公司已按照要求进行整改，调整会计账务，并补缴相关税款。”

    有知情人士也向  《每日经济新闻》记者透露，对于2009年度的相关税款问题，后来远洋地产已及时补缴了相关税款。

    去年年中，国家税务总局连续发文强调推进土地增值税清算。作为一项税率较高的税种，土地增值税一向是房产调控的一项手段，其征收的严格程度将对房企盈利水平产生极大影响。中央财经大学税务学院副院长刘桓曾对媒体表示，土地增值税会对房地产公司资金链产生影响，企业越晚清算越有好处。

8.5亿元担保确未披露

    对于财政部公告中披露的远洋地产  “下属林达华夏公司为母公司借款提供担保8.5亿元未进行披露”一事，在远洋地产2009年年报中也得到了证实。

    远洋地产2009年年报  “财务担保与资产抵押”部分只披露了两笔担保事项，一笔为  “2009年12月31日，本集团就部分物业买家办妥按揭抵押登记前的按揭贷款向银行提供的担保总额为人民币18.12亿元”；另一笔为“于2009年12月31日，本集团以部分土地使用权、发展中物业及投资物业等作为抵押，获得短期银行贷款  （包括长期贷款的即期部分）人民币14.18亿元和长期银行贷款人民币56.10亿元。”担保事项披露中并未见到财政部公告中的8.5亿元担保事宜。

    据记者调查，财政部公告中的“林达华夏公司”，全称为北京林达华夏房地产开发有限公司，为远洋地产旗下的控股子公司，旗下地产项目有远洋新干线、远洋公馆等。

    在财政部披露的公告会计违规的公司中，除了远洋地产外，另有中信地产等数家知名房企。

    不过公告同时显示，截至公告发布时，相关房企基本上已按照要求对相关问题进行了整改，并补缴了相关税款。