【编者按】购房资格受限 投资者热衷境外购房

每经记者  杨羚强  发自上海

    今年9月份，上海新江湾一个名为“银亿领墅”的楼盘组织了法国血统渊源之旅，希望从法国将最原汁原味的法式住宅生活复制，以争取更多青睐欧美文化的上海家庭购买。但连他们也没有料到，和他们争夺上海客户的开发商，竟然出现了法国、英国、美国、日本等国开发商。

    他们带来了在中国房地产市场正在大面积复制的欧美建筑的经典原版，价格居然比在国内开发的此类产品还要便宜，购房政策也比国内宽松，还能享受到银行的优惠利率贷款。这令深受限购令冲击的国内房地产市场更加雪上加霜。

境外购房半数为投资者

    在“十一”黄金周的上海假日房展上，境内的开发商四天仅成交203套房源。但同时参展的境外发展商却要比境内开发商的情况好得多。和搜房合作举办的第一届世界房地产博览会的美国富顿集团相关人士介绍说，仅美国的纽约天景豪苑一个楼盘四天内吸引的意向购买客户就超过了50组，其中有半数是纯粹的投资者。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，虽然没有相关的调查数据加以说明，但可以看出限购令后国人境外的购房趋势很明显。这一现象不免让人联想起日本经济泡沫破裂前，日本大财团在世界各地大量购买当地地标性建筑的故事。

    在2008年以前，来上海推盘的境外项目通常每年都只有寥寥几个。但是，今年这一现象发生了很大的改变，从年初至今，几乎每一个月都有大量境外楼盘到上海来推广。仅在9月末10月初的短短十几天，上海就有首届世界房地产博览会、两岸房产昆山联展等，今年的“十一”假日房展甚至辟出了境外房产的专馆。而这些楼盘所针对的购房群体中，投资者占了较大比例，有开发商估计投资者占到了五成。

    日本三菱地产相关负责人透露，目前中国赴日购置不动产的客户逐年增多，各个价位的房产都有涉及。信义房屋不动产株式会社社长林彦宏表示，中国客户在日本购买不动产没有特别偏好，住宅和商业不动产都有涉猎，只要觉得有投资价值就会出手。房地产专家蔡为民告诉《每日经济新闻》记者，目前内地购房者之所以热衷购买境外房地产，一个重要原因是因为限购令后，许多投资者失去了购房资格，不得不在境外购房。

境外购房注意风险

    上海同策咨询公司研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，目前在上海市场热销的境外房屋，大多和被限购的上海房屋价格接近，以天景豪苑为例，每平方米的售价也就4万元，仅仅够得上上海豪宅价格的最低门槛。林彦宏说，虽然东京房价看上去比上海高很多，但由于它是按室内使用面积计算房价，如果以上海的计价方式，东京房价其实并不比上海贵多少。

    由于单价接近，某种意义上，境外的高端住宅，已经成为投资性购房的替代物。限购令开始成为一些境外开发商的商机，很多房企专门为内地购房者境外买房。比如，香港市场100平方米以上的大房型就能称作豪宅。但近期来上海推广的香港超级豪宅TheHampton，却把豪宅房型扩大至300~500平方米，以更好迎合内地买家的喜好。

    搜房网的一份境外置业问卷调查显示，澳大利亚、美国和新加坡成为中国购房者最关注的置业国家。其中，首付比例较低、出租回报稳定的澳大利亚，是投资首选。不过，境外置业要想短期内追求高额利润，可能性并不大。此外，要注意不同国家和地区的税收贷款政策，以及楼市波动的风险，投资者还要算上前往境外看房等成本。

    中国购房者最爱澳、美、新和澳大利亚：首付最低10%，出租回报稳定。澳大利亚现在实行认房贷政策，即评估公司对房屋折旧和房屋品质评估来决定贷款资质，与国籍、收入等无关，因此境外人士可以基本享受和澳大利亚公民同等的房贷政策。同时，澳大利亚政府对土地供应的限制较强，房屋的出租率相当高，且出租比例远大于买房比例。

或冲击国内楼盘

境外楼盘不仅售价和内地接近，而且贷款政策也更优惠。负责销售天景豪苑的开发商告诉  《每日经济新闻》记者，由于有花旗等在境内经营的境外银行支持，目前境内购房者在美国贷款买房要比前几年容易得多。而购房者申请的美元贷款利率，也比境内便宜。而人民币对于美元的升值预期，也让用人民币买美国住宅，变得非常划算。尤其是境外的美国等地并不象内地一样有限购措施，因此投资者不必担心其中的政策风险。

    在此情况下，具有性价比优势的境外物业，显然给内地的中高端楼盘造成了很大的冲击。张宏伟承认，一部分投资客由于境外物业大面积的推广转向了境外楼市，令本就销售低迷的部分中高端楼盘雪上加霜。面对境外楼盘咄咄逼人的气势，一些尚有余力的开发商，转而试水境外的住宅开发。此前，万通地产已在台北和当地开发商合作开发销售楼盘，而中坤地产董事长黄怒波也启动了在冰岛开发房地产的计划，美国富顿集团也于近期透露，他们在纽约开发的项目，是和上海建工集团一起合资建设的。部分国有大型企业更是在境外大面积买地，直接建造大型的商住、产业园区。

    开发商和大型企业的上述做法，令房地产业内人士开始担心，长此以往中国的房地产业根基是否会受到冲击，而和当年日本泡沫经济有些相似的情景，是否也会给整体经济带来同样的厄运。

    对亚洲多地房地产都有过研究的蔡为民认为，目前内地的购房者仍然倾向购买本地区的住宅，赴境外购房只是限购令下不得已的选择。一旦限购令取消，购房者还是更愿意购买所在城市的住宅，而不是到境外投资房地产。