【编者按】限购一周年房企压力陡增 明年或现并购潮

每经记者  胡廷鸿  发自深圳

    作为抑制房价过快上涨的限购政策，自从2010年9月启动以来，如今整整一周年。但国家统计局数据显示，上半年全国商品房成交面积同比增长12.9%，仍保持上升趋势。

    10月11日，在2011年中国房地产品牌价值研究成果（华南）发布会上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹就告诫开发商,调控并未让房地产市场出现趋势性变化，不能对调控政策松动有过高预期。

    话音刚落，试图为限购政策松绑的佛山市便抛出放宽限购的政策，但是在短短数小时后便不得不撤回。而不少开发商向《每日经济新闻》记者表示，如果限购政策延续不放松，房企压力将会更大，甚至出现企业并购潮。

市场未出现趋势性变化

    目前，以限购、限贷等政策为主的楼市调控政策已经进入关键期。统计数据显示，上半年43个限购城市住房销售面积已有所下降，投资性需求正在减少，限购对楼市的抑制作用明显。

    据中国指数研究院测算，在执行限购政策后，在限购城市中有近6000亿购房资金被挤出市场。限购政策让土地市场也发生变化，今年1~9月，全国限购城市住宅用地成交量同比下降20.6％，北上广深等前十大限购城市土地成交量下降60％。

    限购政策在执行一年之后是否会有所调整？这是当下业界普遍关心的问题。秦虹认为，上半年全国商品房成交面积同比仍保持了13%的增速，对房地产下游产业影响还不大。而上半年货币市场流动性依然充裕，货币政策保持偏紧的条件依然存在。

    “今年房地产市场的变化还是以结构性变化为主，房地产市场还未出现像2008年一样的趋势性下跌。”秦虹表示，市场出现一致趋势性变化时，政策才会有方向性调整，开发商不要对房地产政策松动有过高期望。尽管她一再强调是个人观点，但这一系列表态，被解读为国家对楼市调控政策不会放松。

    无独有偶，10月11日，佛山市住建局在全国率先公开发布放宽限购，引发舆论广泛关注。最终，该放宽限购政策在社会的高度关注下，短短数小时后被暂停执行，胎死腹中。

    对此，新浪乐居针对广州、佛山限购松动的调查结果显示，近65%网友认为限购松动不合理；近82%网友认为广州佛山限购松动会引发更多城市跟进。

明年或现并购潮

    统计数据显示，今年前9个月，一线房地产企业的销售业绩依然保持较快增长，接近甚至超过去年全年销售业绩。不过另一方面，不给力的“金九银十”已经让众多房企感受到了限购的威力。

    9月27日，标普罕见地点名指出合生创展、绿城中国、沿海家园、盛高置地、上置集团等数家内房股企业面临房价下跌的压力。

    2009年，绿城中国曾出没于多个土地交易市场，并在第三季度投入200多亿元疯狂拿地，2010年，绿城中国合同销售总额达到541亿元，涨势迅猛。但激进之后，却未预见到楼市调控愈发严峻的形势。绿城2011年中报显示，截至6月底，绿城的销售额为201亿元，但负债率超过160%。

    对此，绿城中国董事长宋卫平在接受国内媒体采访时称：“到现在为止，绿城还没有拖欠地价款，债务水平在正常范围内。”他甚至还表示，假如真的无路可走，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产。

    实际上，绿城中国当下的问题并非全是激进拿地而造成的资金链紧张，但因错误预估限购令政策形势而造成的产品结构调整问题影响很大，一位资深的地产分析人士如是称。

    据分析，绿城中国一向以中高端产品，高房价著称，面对楼市成交低迷之时，一味追求高毛利率，其产品价格缺乏市场灵活性。世联地产市场研究部总监王海斌认为，目前楼市成交量陷入低谷，国庆黄金周期间成交量更是惨淡，原因在于开发商的降价没有达到市场预期，不调整价格产品就卖不动。

    同样的问题也可能出现在合生创展、金地等走中高端住宅产品路线的房企身上，上半年的中报均显示其销售业绩增长乏力。

    2011年，在楼市调控之下，房地产行业表现出明显的分化趋势。上半年，以万科、恒大等为代表的走中低端刚需产品线，追求快速周转的开发商，其销售业绩均表现大幅上升。其中万科1~9月份销售额达到970.8亿元，已经接近千亿。

    眼下，限购令政策没有丝毫松动迹象，限购影响仍在持续。花样年投资有限公司董事长潘军日前在接受  《每日经济新闻》记者采访时坦言，限购对市场有影响，今年下半年房企销售压力加大，中小企业资金链比较危险，产品结构越单一的项目，越容易出现问题。他预计，年底或明年初将迎来本轮政策下第一轮房企倒闭潮，明年并购情况将会越来越多。