【编者按】[标签:描述]

本报记者 张朝晖 厦门报道

   厦门一栋1994年动工、2000年竣工的商住楼，因有关部门对其1200多平方米的架空层是否纳入公摊的认定数次反复，前后引发近300起行政、民事诉讼，层出不穷的官司竟然打到了2011年还没打完。
    截至目前，该楼盘开发商因诉讼已赔付业主各类违约金高达1500多万元，而开发商已提起的要求国家赔偿的行政诉讼，索赔数额逾780多万元。
    11年连环官司未了，最终涉及国家赔偿，而厦门市委政法委为防止事态继续发展要求职能部门牵头组织案件复查的做法，又被指有碍司法执行，情势似乎越发复杂。
    近日，厦门市中院相关人士接受本报记者采访时表示，目前正对案件进行全面复查，10月底会有结果，希望提出一揽子的善后解决方案。
数次反复
    9月29日，厦门市国土资源与房产管理局（下称“厦门土房局”）权籍处副处长叶松林接受本报记者采访时表示，之所以在不同时期对该楼盘架空层是否应纳入公摊有不同认定，与我国房产私有化和相关立法进程直接相关；至于由“不同认定”所导致的“损失”该由谁买单，是开发商还是政府部门，要由法院说了算。
    上述楼盘系厦门汇成建设发展有限公司（以下简称“汇成公司”）开发的嘉莲大厦，1994年1月动工。1996年，工程达到预售要求，厦门土房局于当年11月出具预算查丈报告，根据该报告，嘉莲大厦架空层（设备技术转换层）的建筑面积全部计入公摊，汇成以此预算数据对外销售。
    2000年2月，嘉莲大厦通过竣工验收，汇成根据相关规定向厦门土房局申请实测，即所谓“竣工勘丈”，该局即指定当时的闽西地质队三明测绘所执行测绘。2000年7月，厦门土房局出具实测数据，汇成公司发现该数据未将架空层计入公摊，且遗漏了部分连廊面积，与1996年预算出入较大，遂提出异议。
    2000年8月，厦门土房局经核查重新出具报告，重新将架空层计入公摊，并增补部分连廊面积。随后，汇成根据预算与实测之间的面积差额，向大部分住宅业主退回了总计222万元的面积差款。
    此时，1998年以1264万元买下嘉莲大厦一楼商场的台商沈诵庆发现，根据上述实测报告计算，其所购商场面积较已签购房合同多出近300平方米，需补交137万元差款。沈诵庆对此不予认可，拒绝补交。
    2002年，汇成即为此与沈诵庆对簿公堂，但均被区、市两级法院以缺乏相应依据驳回诉讼请求。
    而让情势进一步复杂化的是，2004年4月，厦门土房局做出“厦国土房（2004）110号《关于修正嘉联大厦房产测绘审核成果的决定》”，将架空层核减出公摊面积。
    叶松林表示，这一《决定》是该局组织相关人员组成测绘技术专家合议组，对预算和两次测量资料进行全面复核，并到北京、武汉等地征求专家意见后，“本着公平、公正的原则”做出的。
十年讼争
    正是在土房局这一次“修正”之后，在开发商、业主、土房局之间开始了无休止的连环诉讼。
    事实还表明，十年诉讼，法院的一系列判决无助于事态的平息和问题的解决，讼争面积不断扩大，尤其是业主索赔愈演愈烈。
    汇成公司相关人士告诉记者，目前已经被判实际赔付逾期办证违约金共计1500多万元，其中，已经支付给沈诵庆违约金922万多元，而沈当初买下嘉莲大厦一层商场及18个车位仅用了1264万元。
    首先是汇成公司对厦门土房局的行政诉讼，要求判令撤销土房局的上述修正《决定》。
    2004年6月，经过一审、二审，厦门思明区法院判令撤销土房局的修正《决定》，要求重新审核测绘面积。随即，土房局做出新的《厦门市房产测绘成果审核通知书》（[2006]135号），仍然核减架空层公摊面积。
    汇成公司则再次提起行政诉讼。此时，以第三人参与诉讼的沈诵庆，突然提出上述2000年执行竣工勘丈的“三明测绘所”不具有房产测绘资格，要求重新测绘。汇成则认为沈所提供的证明证据是编造的。
    对此，厦门中院副院长黄小民接受本报记者采访时这样解释：法院认定三明测绘所有测绘资质，但没有测绘资格，因为在受托测绘嘉莲大厦之时，其工商执照的经营范围没有房产测绘这一业务；该所是在测绘成果出来之前，申请增加了这一业务。
    黄小民表示，从行政诉讼角度看，要严格按“时间点”进行判决，是相关部门“审查不严，让它（指三明测绘所）进来了”。
    因而，该案一、二审法院均判定测绘成果无效，撤销市土房局做出的《厦门市房产测绘成果审核通知书》（[2006]135号），并要求对嘉莲大厦的房产测绘重新作出审核。
    相关人士对记者表示，即使三明测绘所当时确实没有测绘资格，由于是厦门土房局指定的测绘机构，责任也在土房局。
    而测绘成果被判无效，对汇成而言无疑是釜底抽薪，因为大范围的撤证索赔开始了。
    2005年6月，厦门土房局以“项目测绘结果当事人各方有异议，正在法院诉讼”为由，发出《暂缓登记通知书》。沈诵庆则起诉汇成公司，要求赔付逾期办证违约金至其办出产权登记手续之日止，获得法院支持。而据厦门土房局副局长郭俊胜称，沈诵庆产权证未能办理，是由于其改变了一楼18个车位用途，用做办公和商用，并违章加建夹层861.68平方米。
    2005年5月，沈诵庆作为嘉莲大厦62名业主的诉讼代理人，发起行政诉讼要求撤销已办理的产权证，获法院支持；随后，其中的23名业主分批起诉汇成要求支付逾期办证违约金，亦获得法院支持。
    2008年，又有第二批54位业主提起撤证诉讼。此时，思明区法院的判决则是仅撤销产权证面积，而不再撤销产权证。
    汇成相关人士表示，一方面销售面积无法合法化，而只要面积不确定，产权证就办不下来，“逾期办证违约金”每天都在产生，形成一个“恶性怪圈”。
    2007年11月，汇成根据土房局要求，委托闽矿测绘院（原三明测绘所）进行实地测量，但因直至2009年2月在政府多方协调下才完成测绘，2010年8月才由测绘机构报土房局审核通过并公示。
    2011年初，85户业主起诉汇成要求赔付因新的测绘面积减少导致的面积差款和罚息等。该案已作出二审终审判决，汇成公司又将面临近百万元的面积补差赔偿。
国家赔偿？
    在此诉讼中，汇成公司始终觉得冤屈，因为过错不在汇成。
    汇成相关人员接受采访时表示，一是沈诵庆提供的证明三明测绘所无测绘资格证据系变造，法院不应采信，以致造成重大损失，应予以纠正；二是嘉莲大厦有关测绘委托是完全依据土房局当时的行政规定办理，土房局对测绘机构负有不可推卸的审核责任；三是架空层是否计入公摊，2000年之前并无明确规定，更没有禁止性法律法规，而且2000年汇成已经依据土房局审核通过的2000年测绘数据，协助90%的业主办出了产权证，土房局却在4年之后，在无明确的法律依据之下，改变测绘结果；正是以上几点，导致汇成在一系列诉讼中蒙受巨大经济损失。
    对此，黄小民表示，在业主、开发商、土房局三者之间，业主起诉开发商索赔违约金，法院判决的原则应看开发商是否可以免责，而行政机关的过错并不能使开发商免责，那么法院应先判决开发商赔付业主；至于开发商和土房局之间的索赔，则需另案审理。
    为挽回损失，汇成公司于2006年、2007年、2008年三次提起行政诉讼，要求土房局赔偿其损失，索赔金额共计780多万元。然而，前两次诉讼被法院“中止裁定”，第三次诉讼虽一审开庭，却未有中止裁定，处于暂停状态。对此，汇成表示将继续寻求挽回巨额损失的合法路径。
    正因为看到事态不断发展，讼争无休无止，无论业主还是开发商，均极不满意，且有导致国家赔偿的可能，2010年，厦门市委为此召开了专题协调会，并形成了编号为“（2010）18”的会议纪要。
    纪要显示，由（厦门）市政法委牵头，市中级法院、市房管局为主负责，会后抓紧向省委政法委、省高级法院汇报嘉莲大厦房产纠纷系列案件相关情况，“旨在商请省高级法院同意对已生效判决、裁定暂缓执行，并对我市两级法院相关行政、民事案件再次复查。如复查认为相关案件依法符合再审条件，则依法启动再审。”
    而正是这份纪要被放在网上之后，引来网上及相关媒体对厦门市政法委此举有碍司法执行的评论及种种猜测。
    对此，9月29日，厦门市政法委相关人士接受本报记者采访时表示，从2000年到2011年这11年中，从上到下，双方都反映处理不公，在大部分业主产权证都已办理，占有、使用、收益等都不受影响的情况下，根据执法监督的规定，建议相关部门依法认真复查，“对的就走下去，不对的予以纠正。”这完全是公开公正的做法。
    黄小民告诉记者，该院法官在“依照法律程序”做出相关判决时，也“感觉”到产生这么巨额的索赔违约金，“似乎不太公平”；目前正在进行专门复查，一些违约金的诉讼也停了下来，希望找到一揽子解决方案，既要保护小业主的权益，又要保护开发商的健康发展，并促进行政机关的依法行政。
    黄小民给出的时间表是10月底。10年讼争能否一朝善后，本报将跟踪报道。