【编者按】佛山“短命新政”难言之隐:地方限购存先天缺陷

每经记者  徐学成  发自佛山

　　从3月18日出台限购令，到10月11日中午放宽限购，再到当日晚间紧急叫停，在佛山市上演的这一出“房产新政闹剧”掀起了轩然大波。

    在制定限购政策之时，佛山市采取了全市5区“一刀切”的做法，同时把矛头直接指向外地买家，意在抑制一线城市限购“挤出”的购买需求，但从佛山市房地产市场的结构来看，或许并非每个区域都有  “限外”的必要，作为珠三角除广州市、深圳市外唯一实行限购的二三线城市，此番佛山市试图放宽限购，似乎也从侧面印证了此前限购政策的“先天缺陷”。

    在多方施压之下，佛山市最终还是“收手”了，但地方政府对于限购政策的“纠结”心情还将持续多久？

限购“限”住了谁？

    广州限购后，部分被“限”的需求涌向佛山。2010年，佛山最靠近广州的南海区新建商品住宅成交均价达到8429.37元/平方米，同比涨幅高达31.05%，在佛山5区中仅次于高明区，超过禅城。

    由此来看，佛山意欲通过  “限外”来过滤投机需求确实有一定的道理，但佛山房地产市场的区域性差异却不可忽视。

    官方统计显示，2010年，佛山禅城区商品房成交均价逼近“万元大关”，同比涨幅高达26.01%，但均价最低的高明区仅为5530.25元/平方米，此外，顺德区和三水区的均价也停留在“5字头”和“6字头”的水平。由此观之，佛山地区间房价差距较大。

    2009年，有业内专家就曾指出，当时楼市较为低迷的高明、三水等区正好可以借助  “广佛同城”的机遇发展房地产，但截至今年9月，高明区成交均价仅为5204.66元/平方米，同比下滑幅度高达10.27%，其他外围区域的情况也不容乐观。或许，这就是佛山“一刀切”限购造成的结果。

    多位业内人士分析指出，这种“一刀切”的限购方式并不利于房地产市场结构的合理化发展，日前，佛山市住建局房地产市场监管科长黃礼泉在接受《每日经济新闻》记者采访时就表示，限购之后，偏远地区的低价楼盘受到较大影响，佛山房地产市场区域性的“不平衡”在进一步加重。

外地人购房梦“破灭”

    今年3月18日，佛山市住建局发布  《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），该《通知》将限购的“矛头”直接指向外来人口。佛山“限外”虽然抑制了部分一线城市分流出来的投机需求，但也给外地人在佛山购房设置了重重障碍。

    时至今日，在《每日经济新闻》记者接触过的有购房意愿的朋友中，被“限”的不在少数，即便具备足够的经济实力，但由于是“外地人”，也未能实现购房梦。

    虽然如此，佛山“限外”政策可谓“步步紧逼”，继3月18日发布“限购令”之后，今年8月份，佛山再次下发  《关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知》，一方面强调加强对商品住房销售方案和购房资料的审核，另一方面，则再出“重拳”，“明确自8月8日起，非本市户籍居民家庭个人购房，补缴个人所得税的不予认可”。

    中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，限购政策在抑制投资性购房需求方面效果明显，但是从另一方面看，地区间的流动人口买房大部分是用于自住，如此一来，刚性需求也受到了一定程度的抑制。

限购或存先天缺陷

    继广州、深圳两大一线城市之后，佛山在珠三角二三线城市中率先实行“限购令”，这种“主动限购”的必要性在实行之初就引起了业界的普遍关注。

    因为同样临近另一个一线城市——深圳，且房价与佛山相当的东莞市，其房地产市场情况或许与佛山市有一定的可比性。

    合富辉煌统计显示，2010年东莞一手商品住宅成交均价为7429元/平方米，同比上涨21.4%，与此同时，佛山5区的成交均价为7448.16元/平方米，同比涨幅为27.20%，无论是房价水平和上涨幅度，都与东莞相当。

    由于毗邻的深圳实行限购，与佛山一样，东莞同样面临着深圳买家带来的巨大的投机需求，据合富辉煌统计，今年前8个月东莞成交均价高达8252元/平方米，甚至突破了东莞房价年度调控目标值，即便如此，东莞仍未有限购的打算。

    对此，殷旭飞认为，佛山实施限购或为保障当地房价水平涨势趋于平稳，防止房产泡沫过大而伤及实体经济，但地产专家韩世同认为，佛山“主动限购”无异于“自寻烦恼”，“限购可以，但没必要那么严格”，韩世同表示，当初在制定这一政策时有关部门对限购造成的影响明显预估不足，此外，由于实行得比较仓促，没有给市场留足缓冲的时间，以致“一发不可收拾”。

    目前实行限购的二三线城市并不多，但此番在佛山上演的这场闹剧，无疑将其“逼”上了更为“尴尬”的境地。