【编者按】值得注意的是，在中国楼市调控下基本保持“低温状态”的同时，今年外资投资中国房地产的热情却较去年有明显上升。

  

  继近日商务部、央行相继出台新规再收紧包括外商涉房地产投资领域在内的监管后，大量处于不同推进阶段的外资房地产项目投资收购等交易或面临不同程度的变数。

  第一太平戴维斯上海研究部负责人对本报记者如此解读该政策：中国政府对外资投资房地产的相关政策将进一步趋紧，不排除今年还会有新的限制性政策出台。这样的判断，在外资投资领域的相关业内人士中具有普遍性。

  基于这样的判断，有业内人士担忧，正在逐渐升温的外资投资中国房地产的相关大宗交易，接下来可能会面临较大变数，轻则投资周期拉长、难度加大，重则交易流产、夭折。

  外资涉房升温过快

  值得注意的是，在中国楼市调控下基本保持“低温状态”的同时，今年外资投资中国房地产的热情却较去年有明显上升。从投资周期推测，大量尚未浮出水面的大宗交易将在接下来的时间里陆续亮相。

  “办公楼租金持续上涨；尽管政策紧缩，投资需求依然旺盛。”仲量联行在最新发布的《2011年第三季度上海房地产市场回顾》中强调。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，在大宗物业投资市场，三季度有多宗办公楼以及零售物业成交。

  数据显示，上海2011年第三季度大宗物业成交金额达到78亿元，略高于第二季度。2011年前三季度上海大宗物业成交量总计为 285亿元，较去年同期增长50亿元。

  报告分析，尽管市场普遍对全球经济发展方向表示忧虑，且国内政府紧缩政策、融资日益困难，然而市场回报率保持平稳，其原因主要是基于目前需求强劲和空置率下降的情况下对未来租金继续增长的预期。

  “接下来6至12个月中，预计会有更多优质市中心区域写字楼、商场（次之）的交易浮出水面，进入最后完成阶段。”仲量联行投资部负责人透露上述信息的时候，尚在商务部、央行相关新规出台之前几日，“如果市场上有好的地产资产亮相，一般争夺激烈，且成交迅速，并不愁卖。多数资金实力雄厚的买家认为，低迷市况恰是他们的好时机。”

  值得一提的是，在这些实力买家中，除了本地企业外，潜水的各类外资机构不在少数，他们同样谨慎而兴趣盎然。

  但是，收紧的政策不期而至。

  调控补缺 限外升级

  中国人民银行近日发布的《外商直接投资人民币结算业务管理办法》要求，对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行还需登录商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。

  几乎同时，商务部正式印发《关于跨境人民币直接投资有关问题的通知》规定，跨境人民币直接投资房地产业、战略投资境内上市公司等均应按照现行外商投资管理规定执行；对于3亿及3亿以上投资项目以及融资担保、外商投资性公司、宏观调控行业等项目，省级商务主管部门需报商务部审核同意后予以批准。

  高力国际调研及咨询部董事陈厚桥还指出，此前2011年第三季度，银监会相关会议第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭，将给写字楼投资需求带来一定的消极影响。“比如广州，预计未来一年甲级写字楼空置率将进一步走高，业主招租压力增大，平均租金预期将在2011年底逐步趋稳回落。”

  有多位业内人士告诉本报，调控政策对外资接连出手，时机很微妙。“国内主要城市的商办市场租售正在从金融危机中走出来，逐步升温，但在外资涉足的大宗投资交易领域，再次开始出现过热迹象，引起了监管层的注意，这是一个重要背景。”

  仲量联行还有报告统计显示，2011年第三季度中国的商业房地产直接投资交易额上升至约28亿美元，同比增长13％。据国家统计局公布的数据显示，今年前8月，境外资本直接投资我国房地产的资金同比上涨幅度达到71.5%，在所有类别的资金来源中上涨幅度最高，且主要投资类型为商业地产。

  种种迹象表明，从内资到外资，调控决策层对楼市的调控力度均传递趋紧的强烈信号，这种背景下，刚刚升温的外资炒楼，变数丛生。