【编者按】华业通州一楼盘降价后毛利仍超50% 精装房滞销

每经记者  叶书利  发自北京

    日前，华业地产旗下的旗舰楼盘通州华业东方玫瑰，降价促销后获得预期市场效果，但《每日经济新闻》记者发现，该楼盘降价后，毛利率仍高达近59%。

    在房地产调控的强压下，北京通州楼市的楼盘签约率也一路探底。北京市房地产交易管理网上的统计数据曾显示，2010年10月至2011年7月12日期间，北京通州合计上市住宅房源达8525套，但同期签约套数为1887套，签约率仅22%，远低于全市超过40%的签约率。

    不过，在此期间开盘的华业地产旗下通州楼盘华业东方玫瑰，销售表现却不错。北京市房地产交易管理网上的数据显示，于4月24日拿到预售证并随后开盘的华业东方玫瑰，一次性推出A4、A5、A6、A7、A9五栋楼，共计1478套房源，截至10月18日，已成交589套，整体签约率约40%。除去A5的精装修楼盘，其余四栋预售均价在20000元/平方米以下的毛坯房的签约率达46%。

    湘财证券对华业东方玫瑰所作的一份调研报告进一步指出，华业东方玫瑰A4住宅楼，因开盘前蓄客情况较好,且户型以中小户型为主,导致开盘两日签约率便冲至近48%,A6、A7和A9住宅楼的签约率分别约33.03%、18.81%和67.87%。

    湘财证券在报告中认为，华业东方玫瑰能获得预期销售成绩，缘于8月份以来,华业东方玫瑰加大优惠促销力度,推出了8.1折、最低14500元/平方米的特价房营销。

    不过  《每日经济新闻》记者发现，华业东方玫瑰虽然采取了降价促销，但利润率仍然可观。截至10月18日，华业东方玫瑰已成交的589套房源，北京市房地产交易管理网上显示的成交均价为15693元/平方米，而湘财证券的研究报告指出，华业东方玫瑰楼面价约3465元/平方米，建安成本约3000元/平方米  （含利息费用），除去土地增值税外的总成本为6465元/平方米。粗略计算下来，除土地增值税外的华业东方玫瑰毛利率高达近59%。

    一位不愿透露姓名的业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时说，通州楼市自2009年后进入快速发展期，在此背景下，楼盘定价普遍出现非理性过高。而该楼盘8月推出的降价促销，幅度仅在10%左右，并未对高房价下的利润空间造成太大压缩，所以出现降价后毛利率仍较高。这位业内人士进一步指出，在地产调控背景下，市场上绝大多数楼盘仍存在降价空间，只是开发商面临的资金压力大小的问题。

    虽然华业东方玫瑰逆市取得良好业绩，但北京市房地产交易管理网上的数据显示，该楼盘4月27日开盘的A5精装修房，共计198套房源，截至10月18日仍无成交纪录。

    一位正准备在该楼盘A7楼买房的业主向  《每日经济新闻》介绍说，该楼盘配套并不完善，如周边公交系统不发达，离地铁也较远；楼盘周边的学校、医院、超市、银行等配套皆不令人满意。不过鉴于目前该楼盘毛坯房的预售均价在15000元/平方米，已比之前下降了近10%，所以准备此时出手购买，而该楼盘A5住宅楼精装修的房源，预售均价高达24000元/平方米，在这个地段实在太高。这位业主认为，如果以24000元/平方米在华业东方玫瑰买一套精装修房，还不如到北京四环边上买房，位置及相应配套都要好很多。

    对于这位准业主的观点，上述业内人士也表示赞同，精装修策略并非适合于所有的楼盘，尤其在目前加强版限购令强压之下，北京楼市回归刚需消费时代，大量投机投资需求被抑制。在刚需消费时代，鉴于刚需消费能力的特点，致使单价在20000元/平方米以下的房源，凭借价格优势，成交量有所上升。而精装修因成本上升，从而推高售价，致使定价可能偏离刚需购房者需求，华业东方玫瑰A5精装修住宅楼的滞销，24000元/平方米的定价，远高于目前该区域购房者的承受能力。