【编者按】价格拐点就在第四季度

每经记者  杨羚强  发自上海

    关于楼市降价的时间，大部分房地产机构似乎已取得了一致——就在当下。

    事实上，早在今年年初，这一“结论”就被多家机构预测到了，依据主要在于，大幅缩水的成交量和不断收紧的房地产信贷。存在分歧的，反倒是房价什么时候才能由降转升，悲观的预测是至少要等到明年第二季度以后，即使最乐观的估计也要等到今年年底。

    根据易居房地产研究院的测算，今年以来，房地产开发贷款比重持续下降，由1~2月份的22.0%下降到1~8月份的16.2%；企业自筹资金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到1~7月份的40.7%。另外，个人按揭贷款比重小幅下降，利用外资和定金及预收款比重有所上升。房地产企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。在这样的情况下，易居房地产研究院的判断是，量跌价升的现象将很快出现。

    几乎是在差不多的时间点，各地商品住宅成交量大幅缩水。根据中原地产的统计，今年1~9月，一线城市累计新房成交量同比减少9%。9月，北京和深圳成交量再度探底，是一线城市中环比降幅较大的。上海、广州的成交量虽与8月基本持平，但和去年同期相比，降幅也达到40%以上。

    主要二线城市的商品住宅销售情况同样不容乐观，前三季度成交量较去年同期减少11%。9月，大部分二线城市成交量环比均下跌，跌幅前3位的城市分别为温州、杭州和大连，其中温州环比跌幅高达83%。相比之下，今年1~9月，中原监测的7个三线城市的累计成交量却同比增加了15%。

    开发商显然是缺钱。中原地产对当前一线城市的热销楼盘进行了统计分析，发现销售率较高的项目主要具备以下几项特征：有一定促销降价；交通便利，配套完善；类型以小户型、低总价住宅为主。由此可以看出，在“限购”、“限贷”实施后，首次置业的刚性需求渐渐成市场主力。高端楼盘也因为开发商的价格调整出现了热销。

    另一方面，世联地产三季度购房者信心指数显示，超五成的被调查者看跌东部一线城市房价。而在全国范围内，认为房价会下跌的准购房者已由原来的30%上涨至40%。

    “降价”似乎已是业界大多数人的共识。如今剩下的一个问题是，会降到什么程度？

    中原地产高级研究经理刘渊说，从目前的市场情况看，单个项目的降价幅度，有可能要达到20%~30%以上，成交量才会有根本性的好转。

    同策咨询顾问有限公司张宏伟却不同意这个观点，他认为20%~30%的降价幅度有些  “过猛”。仅以上海的经验看，10%的降价幅度，已经可以让部分楼盘成交量有起色。而上海此前销售排行占前的楼盘中，很多楼盘的降价幅度也就10%。

    在这一场争论中，更能赢得机构支持的还是“超过10%”的降价幅度。克而瑞信息技术有限公司的监测显示，10月份前开发商的降价心理底限就已达到10%，但这一  “幅度”并没有带来成交量的大幅上升。而从“十一”黄金周期间中海在各地降价的经验即可得知，越是在市场僵持不下的情况下，率先突破前期价格底线的企业越能够取得超乎预想的成绩。

    该公司认为，今年剩下的1~2个月时间内会有其他更多的房企陆续放大价格折扣，从而推动市场成交回升及企业业绩的增幅。

    而除了降价幅度，引发机构争议的还有房价何时才能由跌转涨。中房信分析师薛建雄的观点是，只要楼市限购政策和银根重新放宽，房价就会止跌回涨。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对未来的预期却要悲观得多，他认为，至少在明年二季度前，房价很难止跌。

    张宏伟说，目前的降价楼盘还只有几个，而整个市场的成交均价还没有因此而大幅下调。他认为，只有一个城市的商品住宅成交均价下调了10%~15%，房价的下跌潮才会结束。