【编者按】凯迪赫菲庄园 600万广告卖一套房？

每经记者  杨羚强  发自上海

　　在今年8月份，因为ST医药撤回重大资产重组申请文件而被认定借壳失败的上海凯迪旗下的凯迪赫菲庄园在9、10月份投入的平面广告价值接近600万元的情况下，却仅仅销售了1套别墅，总价值不超过1900万元。一般而言，楼盘营销费用不会超过开发商销售额的2%。

    据中房信分析师薛建雄介绍，凯迪赫菲庄园周边一相同定位的楼盘，但总共花费的营销费用不到80万元，但获取的销售额却达到了1.61亿元。

推广5月仍难卖房

    搜房网的信息显示，早在今年4月份，凯迪赫菲庄园就对外宣布将在7月份开盘销售。该项目登记在网上房地产的开盘时间也是今年的7月29日。但事实上，上述楼盘的正式销售却推延至今年的10月15日。

    虽然开盘时间连续延后，但赫菲庄园的销售推广却从未停止过。早在今年5月份，该楼盘就举办各种推广活动，名车会上法拉利、兰博基尼等超级跑车齐聚。世界小姐选举和艺术展、高尔夫球赛等齐上阵。此外，9、10月份该楼盘投入590万元的广告，还出巨资在上海展览中心举办的十一假日房产展上租赁了大面积的展位。以上述活动总体营销费用显然超过600万元。

    除此外，凯迪赫菲庄园装修了五大样板房和会所。薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，通常情况下，样板房的装修费用会超过开发商的广告总投入。专事经营样板房装修业务的王晨说，别墅的样板房，一般带有高档家具，装修成本平均至少5000元/平方米以上。而赫菲庄园最小面积的户型是240平米，以5000元一平方米成本估算，一套样板房的装修成本就高达上百万元。

    但巨额的营销费用，并没有为赫菲庄园带来亮丽的销售业绩。尽管，在10月初，凯迪集团执行副总裁张义鸿曾向《每日经济新闻》记者表示，意向买家已有数十户。但同策咨询机构和网上房地产的监测数据均表明，实际销售情况并不象张义鸿想象得那么乐观。

    网上房地产显示，整个10月，该楼盘仅销售但未备案1套总面积360.61平米的别墅，网上参考价为52300元/平方米。按照上海楼市的惯例，这意味着上述楼盘的实际成交价格至少不会高于网上参考价，即总价仅1800多万元。

营销费用大幅增长

    此前，张宏伟曾提供给《每日经济新闻》记者一份上海各大开发商的广告投入监测显示，尽管成交量大幅锐减，但是各家地产商的广告投入，却与去年接近。广告费用的支出依然可以达到上海楼市总销售额的1%~2%。

    但张宏伟说，受限购政策影响最大的豪宅开发商的营销费用实际上已经突破了2%，达到5%左右。相比之下，赫菲庄园的广告、营销费用投入显然远远超过了5%。

    《每日经济新闻》记者昨日试图采访凯迪相关人士，了解赫菲庄园项目销售状况。该人士在接到本报记者电话后，以在开会为由并未接受采访。而记者试图以邮件形式采访该相关人士，截止到本报截稿时，该人士也未予回复。

    张宏伟认为，上述广告营销费用可能是为了开发商前期积累客户，等客户积累达到一定规模，这些投入会在日后逐步实现回报。

    但薛建雄却告诉本报记者，现实的情况是上述前期积累的客户，转化成实际购买的比例很低。通常情况下，售楼处每销售2套房子，需要吸引的客户至少在20组以上。

    按照薛建雄的观点，虽然今年上海商品住宅市场尤其是高端住宅成交惨淡，但以超过600万元的广告投入，只获得了1800万元的销售额，这样的营销和产出，依然难尽如人意。相比之下，和赫菲庄园同属赵巷板块的卓越塔兰朵项目，推广费仅用80万元，但获取的销售额却达到了1.61亿元。