【编者按】惠州滨海度假项目扎堆入市 配套不足成瓶颈
每经记者 胡廷鸿 发自惠东
围绕惠东长达170多公里的海岸线，万科、碧桂园、合生创展、合正、富力、世茂等多家开发商盘踞稔平半岛，争相出手抢占滨海旅游度假高地。
根据中原地产统计数据显示，2011年上半年惠阳区住宅成交面积36.8万平方米，环比2010年下半年下降21.4%。而2010年，惠阳区全年销售面积仅为83万平方米，惠州商品房销售面积接近350万平方米。按照惠州市2010年商品房总成交面积计算，惠东滨海度假项目总体开发量需要六年才能消化完毕。而即使上海、杭州等去库存压力较大的城市，去库存的时间也不会超过两年。
一年之内五个滨海度假大项目开盘
一年之内，五个惠州滨海度假大盘先后开盘发售，震惊业界。从开发规模最小的万科双月湾，约75万平方米，到最大的金融街金海湾，占地面积达到2900万平方米，拥有优质海滩资源的惠东沿海线上旅游地产第二波开发浪潮迅速布阵陈列。今年7月开始，随着碧桂园十里银滩、万科双月湾、合正东部湾、富茂威尼斯湾、合生滨海城等滨海旅游度假纷纷以最低价折扣推盘入市，围绕“深圳东滨海度假”概念的炒作逐渐兴起。
一切都围绕惠州稔平半岛的巽寮湾旅游度假区而展开。资料显示，稔平半岛位于广东惠东县南部的大亚湾与红海湾之间，紧邻大亚湾经济开发区，与深圳大鹏半岛隔海相望，与香港的直线距离为50海里，因具有珠三角地区保存最好的海滩资源而逐渐成为旅游度假区。
实际上，2005年金融街就在巽寮湾首开滨海旅游度假之先河，成为中国目前最大的房地产开发项目。时隔六七年，惠东海岸线再次成为开发商“占海”圈地的竞技场。
从惠州大亚湾到巽寮湾，再到双月湾，海岸线总长约170公里，沙滩面积81万平方米，无论是碧桂园十里银滩、万科双月湾、合正东部湾，还是富茂威尼斯湾、合生滨海城，每个项目占地面积都超过1000亩。
7月24日，以 “首个私人度假别墅”为口号的合正东部湾率先推出442套度假公寓和海景洋房，其最低价为8300元/平方米。据悉，合正东部湾位于惠州市惠东县稔山镇亚婆角旅游度假区，总占地面积133万平方米，总建筑面积约50万平方米。
7月30日，碧桂园十里银滩以75低折扣价推出5000多套洋房、公寓和别墅，其中精装山景洋房约5500~6000元/平方米，最低折扣价格仅为4508元/平方米，精装海景洋房约10000~11000元/平方米、精装临海公寓约14000~15000元/平方米。开盘当日，碧桂园吸金34亿元。据悉，碧桂园十里银滩与合正东部湾仅一湾之隔，总占地面积144万平方米，总建筑面积159万平方米，预计总投入将超过500亿元。
9月24日，位于大亚湾区总占地面积为414万平方米，总建筑面积828万平方米的合生滨海城开盘，预计总投入超过200多亿元，一期推出海景洋房186套，均价达到7200元/平方米，超出大亚湾区总体均价2000多元一平方米。
9月29日，一向以住宅开发见长的万科，也推出首个滨海度假大盘双月湾，一期780多套洋房和精装公寓，均价在8000~12000元/平方米。
而位于稔山镇的富茂威尼斯湾也于10月推出83套海景别墅，均价一度达到2万元/平方米。其占地面积超过7000多亩，总建筑面积达到530万平方米，预计总投资超过400亿元。
除了上述已经在建的滨海度假大盘，据记者了解，中信、华侨城、莱蒙国际等开发商也已经计划在惠州稔平半岛东部海岸线，开发旅游度假项目。
供应量井喷去库存或需数年
实际上，从2005年开始，在深圳东海岸线上，万科就开发出滨海度假项目浪琴湾、东海岸、17英里。
与海南岛的度假资源相比，以巽寮湾旅游度假区为主的惠东滨海旅游项目区域优势相对较弱。万科双月湾销售经理熊竹认为，由于维度位置的原因，冬天海水温度低，惠州滨海旅游度假仍限于夏季，对全国性的客户吸引力较低。
由于上述条件限制，惠州滨海旅游度假项目的定位和产品规划大多数瞄准深圳市场。据中原地产的统计显示，此前，惠州楼市80%客户来自深圳。记者在销售人员出示的富茂威尼斯湾的一份客户意向登记表上看到，90%的客户显示来自深圳，而其中投资客占了近60%。
但这一现象开始出现逆转，由于楼市调控政策，深圳客户在惠州高端别墅的成交比例正在逐步下滑，目前已不足两成。据惠州世联地产数据显示，8月之后，惠城区7个新开楼盘，深圳客户在其中的占比不足两成，截至10月15日，深圳客户的城区成交比例首次降到了15%以下。
另一方面，由于滨海度假项目集中推盘，据记者粗略统计，从今年7月底以来，惠州滨海度假项目累计推出海景公寓、别墅、洋房等6000多套，滨海度假楼盘供应量呈现井喷之势。
记者调查发现，上述度假项目产品之间并无实质性差异。在万科、碧桂园、合正、合正创展、富茂等产品类型中，无一例外的是别墅、洋房、度假公寓、五星级酒店、商业街、游艇会等，也几乎全部瞄准深圳市场，开发高端旅游地产项目。
尽管如此，未来滨海旅游度假市场显得并不乐观。根据深圳新浪乐居的调查，82%的深圳居民每年去海边的次数少于5次，并且有一半的家庭是自驾游；具体到东部海滨的度假物业，57%的调查对象从来没有关注过，31%已经计划去看这些物业，只有12%的人正考虑购买。
对此，分析认为，在当前楼市限购政策之下，深圳投资客到惠州投资购房整体呈下降趋势，开发商或将面临去库存化和融资压力。
根据中原地产数据显示，9月份惠阳区一手房仅成交944套，环比减少17.20%，成交面积9.74万平方米，环比减少12.17%。巨大货量很难短时间内消化。成交均价5548元/平方米，环比下降16.36%，别墅成交的比例减少，在一定程度上拉低了市场均价。
由于成交量下降，开发商去库存压力不断增加。滨海度假项目集中的惠阳，截至11月2日，可售住宅套数9635套，可售面积984373.85平方米，而今年上半年，惠阳区住宅存量房10357套，面积102万平方米，同比增加67.9%。
先卖房子后做配套开发商不得已而为之？
尽管一线品牌开发商在2011年大规模进入惠州滨海旅游地产项目，但记者实地调查发现，目前惠州滨海旅游度假项目开发仍处于初级阶段。
实际上，开发商对惠州滨海度假项目的开发可追溯到2005年，彼时，金融街控股以2.65亿元拿下金海湾29平方公里的项目地块，成为首个吃“螃蟹”的开发商。这个项目总开发周期长达10年，目前持续投资已经超过100亿元。
与海南岛旅游度假项目开发相似，金海湾从2005年~2007年间开始对当地进行市政道路、内部网络、水电等基础设施配套建设。2008年，金海湾首个五星级度假酒店——喜来登度假酒店开业。同年6月，凤池岛一期度假酒店开盘，在惠州创造出8300元/平方米的均价，高于当时惠州市场高层楼盘4200元/平方米的均价。
金海湾成为惠州首个滨海度假项目的开发样本。但调查发现，当地除了度假酒店和公寓之外，没有大型的商业设施，内外交通通达性和人气仍然不高。记者从凤池岛二期度假公寓看到，酒吧、商店大门紧闭，显得冷冷清清。记者同时走访十里银滩、双月湾、合正东部湾、富茂威尼斯湾等项目发现，项目周边交通、商业等基础配套设施严重不足。甚至只有类似于“羊肠小道”的乡道通达。尽管在建的滨海度假项目都打着 “旅游度假”的旗号，但由于在项目规划中缺少必要的旅游娱乐和体育设施，只求卖房来盈利的项目或许将成为“伪旅游度假项目”。
作为旅游度假产品，最核心的要素就是配套，这要是积聚人气和实现价值增值的主要方面，但记者调查的几个大盘目前都缺乏相应的配套。
据调查，富茂威尼斯湾以别墅户型为主，一期项目大多以别墅和度假公寓为主。据销售人员称，为了打造沙滩海景，后期项目将进行中国最大规模的填海，并人工打造3个沙滩。
此外，碧桂园十里银滩周边除了乡村村落，也没有商业城镇，仅有一条乡道通达，现阶段来看还是不够成熟。而与碧桂园一贯依托教育的开发模式一样，社区内配套仅有国际幼儿园率先落成。
对此，万科双月湾销售经理熊竹分析认为：“政府如果不大力发展配套，但单靠开发商很难做起来。”
实际上，按照传统的旅游地产开发模式，都是先发展旅游产业和配套，积聚人气之后才进行住宅物业开发。但记者调查发现，惠州滨海度假项目开发商则是住宅物业先行，先建房子，后建配套，一边盖房，一边销售以回笼资金，进行后续开发投入。
对此，世联地产市场研究部首席分析师王海斌分析称，这是开发商不得已而为之：“旅游地产开发周期较长，尽管地块现在属于毛地，土地便宜，但后续投入资金较大，边建房边卖可以快速回笼后续开发资金。”
眼下，因国内外房企融资困难，开发商资金能否持续再投入？从目前滨海产品投入开发情况看，预计总投入均在百亿之上，其中合生滨海城总投资200亿元，富茂威尼斯则高达400多亿。现实情况是，由于楼市调控政策影响，上半年多家上市房企平均负债率超过60%。而在楼市供应量增加，成交低迷的情况下，开发商后续开发投入则面临资金压力。
