【编者按】沪2009“地王”项目仅三个在售 销售额只占土地出让金15%

每经记者  杨羚强  发自上海

    德佑地产市场中心监测数据显示，2011年11月7日至13日一周，上海有个最高价格15万元/平方米的别墅项目供应，这就是中建地产开发的中建宝邸。该项目的前身新江湾C6地块，是2009年度上海楼板价最高的宅地。

    但  《每日经济新闻》记者调查发现，在上海2009年出让的8幅最贵宅地中，除了上述新江湾C6地块和位于唐镇以及青浦赵巷的两个“地王”项目已上市外，其他五个“地王”地块均未上市销售。截至11月8日，曾轰动上海的“迪斯尼地王”甚至只盖了两层楼。

    上述已上市销售的3个项目，截至昨日也仅销售了12.54亿元，只占到3个项目土地出让金总额的15%左右。

    上海多家机构的分析师表示，目前在售的很多地王项目成本已经明显高于周边房价，现在销售肯定面临亏损。由于房价下跌周期可能会持续，如果开发商没有足够的现金流，“地王”的销售亏损业绩依然可能会出现在财报中。

大多数地王项目未上市

    昨日（11月14日），21世纪不动产上海机构给本报提供了2009年和2010年的上海部分楼板价单价  “地王”资料。《每日经济新闻》记者查阅其中2009年的“地王”发现，截至目前已经获得预售许可证的只有新江湾C6地块、浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a和赵巷镇特色居住区10号地块。而除了上述3幅地块外，其他项目暂时都没有已获得预售许可证的公开信息。

    《每日经济新闻》记者曾造访上述十大“地王”项目中的两个未上市项目，其中长风6B（B6）、7C地块部分工程的施工进度已经结构封顶，按照上海市的有关规定，可以获取预售许可证。被称为“迪斯尼地王”的浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块，虽然早在上半年就已获得预售许可证，但截至11月8日却仅盖了两层楼。

    此外，上海市城乡建设和交通委员会提供的部分项目建设信息也显示，按照房地产业通常的施工进度，一般情况下可以销售的项目也没有销售。比如，去年6月就已经处于合同开工期，并在当年12月获得了建设施工许可证的长宁区周家桥街道91街坊，按照从开工到销售一年的通常施工进度，已经到了可以获取预售证的阶段，但不知为何仍然没有领取预售许可证。

    而目前已经上市的3个“地王”项目，收回土地出让金的速度也是缓慢。同策房地产咨询机构的统计显示，截至昨日，浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a、赵巷镇特色居住区10号地块以及新江湾C6地块三项目的销售额不过12.55亿元，但21世纪不动产统计上述3个项目的土地出让金总额达到84亿多元。

    2009年的“地王”尚且如此，2010年的“地王”项目更是绝少上市销售。上海同策咨询研究机构总监张宏伟表示，那些地王项目目前上市销售的，屈指可数。

部分“地王”成本接近成交均价

    “地王”项目迟迟不上市与目前楼价走势有很大的关联。

    中房信分析师薛建雄称，如果上海房屋成交均价下跌20%，那么多数2009年底和2010年初拿地的项目就会出现亏损。

    在目前房价跌幅还没有那么大的情况下，也有一些“地王”项目出现了亏损。根据中房信的统计，川沙在迪斯尼落户以后，房价就再未上涨过，多数楼盘在最近两年的成交均价一直围绕20000元/平方米单价徘徊。但在迪斯尼落户半个小时后，以264%的溢价水平，上海象屿置业拿下了被称为“迪斯尼地块”的川沙新市镇A0803地块，当时每平方米买地的楼板价为14024元。

    但根据上海市建设交通和信息委员会的项目信息，该项目如果规划外建筑面积不可售，每平方米的建设投入将超过24000元。

    “迪斯尼地王”仅是开发商成本高于房价的一例。合生创展在2010年以20870元/平方米高楼板价获得的三林集镇A14－1地块，其土地成本甚至与周边精装修新房的房价接近。中房信的统计数据显示，该地块周边的精装修楼盘浦发御园，11月7日至13日的成交均价只有23801元/平方米。

    张宏伟还称，由于很多地王项目的开发成本高于周边的房价，因此推迟上市成了其共同的选择。但这种选择是建立在开发商尚有其他项目可售的情况下的。

    中国指数研究院副院长陈晟认为，如果开发商没有足够的现金，一些高价“地王”也有可能被开发商“割肉”亏损转让。