【编者按】上海楼市降价潮：哪类楼盘可抄底？

文/杨涵茗

    但媒体报道却指出，目前那些大幅降价楼盘大多涉嫌暴利。降价后依然有大幅让利空间，如果房子卖得不好，开发商还有可能进一步跌价销售。

    按照行业人士的观点，这一类大幅降价楼盘，不仅价格并未达到真正意义上的底部，还有可能成为购房者的  “财富陷阱”，让买家个人身价在房价一片跌声中持续“缩水”。

    经历过香港97年房价持续下跌的嘉里发展有限公司市务总经理吴美珊说，能够被成功抄底的，往往是供应稀缺的豪宅项目。按照这一经验，上海日那些渐供应稀缺的部分高端豪宅，或许才是值得出手抄底的楼盘。以徐家汇滨江为例，自08年以来，当地可以见江景的豪宅项目每年供应不超过200套，而今年更是没有新的供应上市。

    吴美珊介绍香港的经验说，供应稀缺的豪宅项目，往往具有易涨难跌的特性。在房价下跌时期抗跌，而在房价上涨时价格涨幅更大，是香港高收入阶层一直以来资产保值的首选物业。比如今年的新增供应仅200多套的跑马地区域，未来两到三年新增公寓供应只有48套。新建楼盘纪云峰每平米的销售价格因此高达23万元一平米以上，依然吸引全球华人买家光顾，仅来自内地的买家就达到了三成。

    而在上海，徐家汇滨江地区也有一个类似纪云峰这样的高度供应稀缺楼盘。该区域唯一的在售江景楼盘——恒盛·尚海湾从2008年以后，每年获取预售许可的房源就仅仅维持在两百套左右，而今年更是没有新房源申请预售。周边一个楼王项目，虽然被曝无法看到江景，但是目前其网上的参考售价已经达到5—8万元。且有消息渠道指出，该价格对应的房源是50年产权的酒店式公寓产品。按照正常市场规律来看，酒店式公寓的价格应低于住宅的价格，非江景项目的价格应该低于江景项目的价格。照此推算，作为一线江景的楼盘——尚海湾售价却只有6-10万元。特别是相对于上海其他上千万总价起的顶级住宅楼盘，尚海湾最便宜的一套公寓仅需700多万，已是市场的底部。

    尚海湾的未来前景，并不仅仅在于其新房源供应日趋减少，还在于后者的商业发展前景。

    此前，全球房地产业兴起一股城市综合体开发的热潮，全世界顶级的开发商纷纷以开发城市综合体为荣。无论是在伦敦，还是在纽约，当地顶级的住宅公寓，必定是当地地标性的城市综合体物业。

    受这一风潮影响，目前内地的大房企开发的顶级住宅往往倾向于，将它发展成城市综合体物业。此前，全国排名前十位的开发商等都倾向于开发标志性的高端项目多数为城市综合体。某种意义上说，是否是城市综合体，已经被业内作为评判物业是否顶尖的的最新标准。

    上海市中心的城市综合体——尚海湾，因此也成为了上海顶级住宅的标志。威尼斯奢侈品水上商业、五星级高端酒店、大型的露天游泳池、多主题的商业会所，以及可能进入到徐汇滨江的高端水上休闲商业配套，令上海大部分的高端住宅项目相形见绌。

    特别是根据《上海商业“十二五”发展规划》，徐汇区滨江黄浦江沿岸地区商务商业开发，成为上海的商业“新地标”，形成文化底蕴深厚、区域特色明显、服务经济集聚、滨水旅游发达、基础设施完善、水绿景观交融的上海服务业发展新区域。而在世博会之后，上海的水上商业主题就已经开始多方面的筹划，临近徐汇滨江的原世博板块更早就明确了围绕临江发展高端水上商业的业态布局。徐汇滨江成为新天地之后上海又一个著名特色商业地标，仅仅只是时间问题。

    按照徐汇滨江商业目前的发展速度，未来可以和徐汇滨江相提并论的上海城市商业中心，或许只有淮海路、南京西路等上海顶级时尚圈，但这些区域的顶端住宅却无法看到一线江景。而拥有一线江景的地区，如陆家嘴、北外滩，短期商业发展的前景显然难以达到象徐家汇、淮海中路和南京西路这样的高度。在这样的背景下，同时拥有一流商业和一线江景的尚海湾的稀缺性显而易见。