【编者按】高端项目回款放缓旅游地产销售增压

每经记者  胡廷鸿  发自深圳

    年底已近，调控政策未见松动，楼市成交量愈发吃紧，上市公司业绩压力陡增。有多处高端项目和超大滨海度假项目的世茂地产离完成年度目标任务仍有较大差距。

    公告显示，截至第三季度，世茂累计合约销售额达245亿元人民币，占全年360亿销售目标的68%。为此，世茂已不断加速推进各项目的预售进度，但仍有115亿元销售任务的压力。分析认为，销售放缓或进一步影响世茂资金回笼速度，影响明年在建项目的后续开发投入。

    由于楼市调控政策影响，从2010年开始，不少开发商为避市场风险纷纷进军不受限的商业地产和旅游地产项目开发。

    以世茂地产为主的上海世茂系，则瞄准了旅游地产，在全国各地打造以威尼斯湾为主题的旅游度假项目。

    2010年11月8日，位于惠州稔山镇的富茂威尼斯湾开工。占地面积超过7000亩，总建筑面积达到530万平方米的威尼斯湾，是由世茂房地产与富力共同投资400多亿打造的超级大盘。预计建设时间达9年以上。富茂威尼斯湾由世茂与富力双方各占50%的投资比例，这意味着世茂在威尼斯湾的投资预计达到200亿。据记者了解，威尼斯湾定位于滨海旅游度假，主要面向珠三角地区和深圳的客户需求。据中原地产统计数据显示，今年10月，由于深圳投资客到惠州购房需求日益减少，惠州多数高端楼盘成交冷淡，惠州大亚湾地区多数楼盘出现卖不动迹象。

    除了威尼斯湾，世茂在建超级大盘项目还包括位于大连的御龙湾项目，其总投资达500亿，占地20平方公里，总规划用地2000公顷，是国内目前投资规模最大的高端综合性旅游项目。据知情人士透露，受楼市成交冷淡的影响，大连御龙湾项目在售项目也面临销售不畅局面；位于浙江宁波的世茂宁波湾项目也推出500套69~159平方米的房源，最低折扣仅为7.8折。

    目前，世茂地产在全国城市的布局数量达31个，华南板块也增加至4个，分别是福州、厦门、广州和惠州。对此业界质疑，世茂这种在旅游地产方面“摊大饼”的做法，无论是在资金安排、市场风险以及项目管理运作方面都面临巨大的压力。

    据查，目前世茂手中持有的现金仅有120多亿，而下半年世茂在上海昆山、大连、广州、福建等地的项目销售受阻，回笼资金较慢，也为项目后续开发带来压力。而今年上半年，世茂地产的应收账款达到18.59亿元，存货却高达46亿元，其去库存压力仍然高居不下。其总资产负债率超过75%。

    下半年，开发商因楼市调控和货币紧缩政策而遭遇融资瓶颈。开发商纷纷寻求抱团，以缓解资金压力。

    世联地产市场研究部首席分析师王海斌认为，世茂长期屯兵长三角区域，在高端住宅项目开发方面具有优势，而富力熟悉本土市场，双方合作可以各取所需。

    此前，投资150亿，总建筑面积达到430多万平方米的广州亚运城项目起初也是由世茂和富力发起，由于后续资金压力过大，不得不中途将碧桂园、中信、雅居乐拉入伙。

    投资规模远超大运城项目的威尼斯湾，后续是否也面临中途“引资”的命运？

    对此，在7月23日富茂地产举行的全球百亿招标计划发布会上，惠州富茂房地产开发有限公司董事总经理易炳顺认为，对于像亚运城、威尼斯湾这种超大型的开发项目，单一开发商无论是在资金安排、风险承担，还是项目管理等方面，都会面临非常大的压力。

    从项目前期投入产出比例上看，惠州滨海项目前期投入巨大，资金回笼却异常缓慢。

    在融资渠道方面，国内银行信贷收紧，以及国家叫停海外房地产信托业务，坊间传言这都表明是国家控制房企海外融资渠道的动作。作为拥有香港融资平台的世茂，融资渠道收紧会否影响威尼斯湾项目开发？

    “目前，国内外融资渠道基本上都被封堵，单靠销售回款滚动投入，可能导致投资开发期拉长。”王海斌分析称。但他也指出，世茂负债大多数属于长期负债，需要不停拿地融资，项目开发不可能停下来。分析人士认为，旅游地产项目相比住宅开发利润巨大，但开发商更要考虑自身资金实力，采取稳健开发策略。