【编者按】“一房一价”难贯彻 北京城建旗下楼盘被疑擅自提价

每经记者  叶书利  发自北京

    日前，北京城建旗下房地产公司一楼盘的成交均价高于其在售楼盘的预售均价，疑似开发商私下提价销售，从而触动“一房一价”底线。《每日经济新闻》记者希望就此采访北京城建新闻中心相关负责人，但截至记者发稿时，北京城建未对此作出回应。

成交价高于预售价

    国家发改委的  “一房一价”政策于今年5月1日落地实施已超半年，此政策的要点就在于要求开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房子的单价、总价、优惠等相关信息，公示后不得擅自上调价格。

    《每日经济新闻》记者根据北京市房地产交易管理网上的数据汇总后发现，“一房一价”的执行情况并不理想。国庆以来，北京共有47个预售住宅项目入市，除了12个项目零成交外，其余有成交纪录的35个项目，34个项目的成交均价低于预售均价。比如10月2日拿到预售证并随后上市的百合湾嘉园，预售价区间在23981~25622元/平方米，目前已成交的78套房源，成交均价为19106元/平方米。另一个楼盘运河湾家园，10月19日拿到预售证，预售价区间在22790~25051元/平方米，目前已成交的26套房源的成交均价为17345元/平方米。

    在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京美联市场研究部高级经理张磊指出，以低于预售价的价格成交，目前已成常态，主要基于两个原因：首先，鉴于“一房一价”新政，开发商采取了“高报低售”的方式以规避政策，从而导致此类现象；其次，目前的楼市低迷之下，楼盘普遍采取折扣营销所致。

    不过，《每日经济新闻》记者发现，在35个有成交纪录的项目中，有一个叫顶秀美泉家园的楼盘十分独特。北京市房地产交易管理网上的信息显示，该楼盘于10月1日拿到预售证，目前共推出10栋楼，所有楼的预售均价区间为10157~12471元/平方米，但截至21日已成交的15套房源，成交均价却达到了12701元/平方米，超过了预售均价区间上限，与其余有成交纪录的34个项目形成了鲜明对比。

被疑提价销售

    对于顶秀美泉家园成交均价高于预售均价的“异常”现象，一位不愿透露姓名的业内人士向  《每日经济新闻》记者分析，有两种原因可能导致开发商违反  “一房一价”政策。一是开发商有意先销售一些价格较高的房源，或是较贵的房源更受欢迎，销路更好，从而导致成交均价高于预售均价。不过，截至21日，该楼盘的签约率仅约5.24%。按常理，目前房价较低的户型，或折扣较大的房源，才更能吸引买方。另一种可能就是该楼盘开发商在  “一房一价”之外进行了提价销售，从而导致成交均价上升。

    《每日经济新闻》记者注意到，在搜房网顶秀美泉家园楼盘销售页面，该楼盘此前的销售均价为12000元/平方米，11月2日后将预售均价提升至12500元/平方米，高于该楼盘登记在册的10栋楼的所有预售均价。

    顶秀美泉家园项目开发公司为北京顶秀置业有限公司，后者为北京城建旗下房地产开发公司。《每日经济新闻》记者希望就该楼盘的相关问题采访北京城建新闻中心主任任学才，但对方手机一直无人接听。记者将相关问题以短信方式发给对方后，截至记者发稿时尚未收到回复。

“一房一价”贯彻难

    “一房一价”政策于今年5月1日起实施已超半年，并且各个地方政府还出台了相关实施细则，但该政策在实践中却难以得到认真贯彻。

    《每日经济新闻》记者在采访中发现，“一房一价”实施后出现了两个奇怪的现象：“一房一涨”与“一房二价”。

    由于“一房一价”要求开发商一次性公开所有预售房源的对应价格后，涨价时需要申报，开发商普遍采取了“高报低售”来应对，从而致使“一房一价”变成了催涨令，进而衍生出“一房一涨”，即在预报价格申请时，将价格预报到一个较高的价位，从而为售房过程中预留更大的价格调整空间。因此在实际操作中，楼盘的成交价普遍低于预售价。

    “一房一价”在操作中出现的第二个怪象就是“一房二价”，尤其在目前楼市低谷之时表现更甚。具体而言，开发商先定出一个虚高的预售价，但在具体售房时，会有各种优惠折扣，按照“一房一价”规定，开发商也需要公布具体的各种折扣优惠。不过，在操作中，开发商一般只公布一些泛泛的明扣规定，但在已公布的明扣之下仍隐藏着各种未公开的暗扣，导致在实际中，具体房源的房价，往往会因人、因时、因事而定，出现了“一房二价”现象。

    《每日经济新闻》记者在一知名开发商的北京楼盘采访时发现，该楼盘现场公布了6种明扣规定：首付30%、60%和一次性付款，明扣分别为1%、2%和3%，此外自认购书签订之日起7天内完成签约可享1%折扣，与楼盘进行合作的企业员工或团购20套以上可享1%折扣以及老业主介绍的新客户可享1%折扣。

    不过在楼盘现场采访时，现场有不少“维权”的业主向《每日经济新闻》记者反映，除了明扣外，该楼盘还存在很多不公开的暗扣，导致房价模糊。

    对于“一房二价”现象，房地产专家邓浩志在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，该现象的产生，除了开发商的不守法，也与  “一房一价”政策的设计有关。他表示，在实际售房中，具体楼盘开发商老总、营销总监、销售经理等人手上都有一定的暗扣权，如开发商老板的亲朋好友买房，开发商可能会给出特别折扣。按照“一房一价”的规定，这些暗扣都需一次性对外公布，否则这种暗扣就是不合规定的，但在销售惯例中，这种做法是合理且普遍的，类似暗扣在操作层面无法作出书面公布。尤其在楼市低谷时，促销措施极多且频繁，开发商很难一次性将各种暗扣公布出来。

    开发商除了以上两种应对“一房一价”的方法外，“一房一价”在操作中还存在其他各种问题。目前看来，实施已半年多的“一房一价”政策，其初衷是一定程度上解决房地产销售中的信息不对称和限制开发商随意涨价问题，但该政策在各地实行半年多来，其实际效果却难以尽如人意。