【编者按】调控的传导效应越来越广，楼市交易低迷的态势已经蔓延至上海豪宅市场。

　　调控的传导效应越来越广，楼市交易低迷的态势已经蔓延至上海豪宅市场。

　　昨天，《第一财经日报》记者获取的业内数据显示，如果以成交均价在5万元/平方米以上的上海豪宅物业为例，2011年10月至11月21日止，上海豪宅成交共计123套，成交总面积为31970平方米。而根据去年同期的成交统计，豪宅物业成交量为481套，成交总面积为113515平方米。

　　上海中原地产提供的数据也显示，自今年8月以来，豪宅交易市场每况愈下。同比跌幅不断扩大，已从8月的26.36%上升至10月的57.74%。

　　在调控压力累积叠加影响之下，豪宅市场的低迷趋势预计将延续至年底，甚至明年。

　　事实上，虽然经历2011年的宏观调控压力，但上海豪宅市场仍在上半年表现活跃。然而，时至第四季度，持有成本的叠加上升压力开始逐渐显露，且成为遏制交易增长的门槛。

　　上海中原地产研究咨询部分类数据统计显示，2011年前三季度期间，上海全市豪宅市场共成交20.73万平方米、751套，与去年同期相比上涨13.34%、10.6%；但进入10月以来，受当月交易大幅下降影响，2011年1~10月交易总量为22.27万平方米、814套，同比出现0.3%、1.69%的下滑。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，与普通住宅市场相比，当前豪宅市场表现疲软，这使得部分以开发豪宅产品为主的开发商，资金压力显得更大。“之所以尚未掀起降价潮，主要原因是，面对高端消费客群的价格折扣尺度，以及方式选择需要更为灵活的营销策略。”他表示，“而且多数开发企业决心上也还没有准备好。但在积极供应的压力下，如何激活消费这一问题越来越难以回避。预计下一阶段，价格调整很大可能会展开。”

　　“豪宅在这轮调控中受到影响比较明显，企业应该考虑改变开发产品策略。”一家以开发豪宅产品为主的房企负责人坦白承认。而就在2010年，住宅产品的“豪宅化”却是各家房企趋之若鹜的发展方向。中房信的数据显示，在2010年上海楼市总成交套数下降49%的情况下，均价5万以上的高档别墅物业却有逆市上扬的态势，成交数达到620栋。

　　然而，临近年末的上海豪宅市场却并不乐观。

　　宋会雍认为，基于今年上半年仍迸发的活跃气氛，前三季度交易总量同比仅有微幅下滑，但到了第四季度，上海豪宅市场开始有价格动摇现象。

　　从上海新房市场表现来看，本报记者得到的业内数据显示，从今年10月起至11月21日止，全市成交均价出现下降幅度的住宅楼盘共有43个，然而均价5万元/平方米的楼盘仅在其中占据两席位置。

　　对此，宋会雍认为，2011年调控之后，市场交易增长点主要来自刚需及改善性需求，与普通住宅不同，豪宅需求的集中出现，多是前几个月积压的结果，释放过后其动力会迅速减弱，在如今楼市低迷的局面下，豪宅消费者会更加趋于理性，从而影响接下来长时间的豪宅交易。

　　上海房产中介租赁业务悄然升温

　　上海中介机构的业务“转向”已是整体市场趋势，据上海中原高级研究经理龚敏介绍，上海二手房中介除了新房交易业务之外，积极争取二手房租赁业务。

　　“对于中介机构来说，新房交易过程中的佣金点数，或是销售多套之后的奖金都非常诱人，这将在很大程度上促进中介将重心转移至新房推介方面。”不过，龚敏亦着重指出，二手房市场中租赁业务的悄然上升值得注意。

　　上海中原地产提供的成交数据显示，今年以来租赁交易大幅超过买卖交易，租赁买卖比月度平均值为2.1∶1，10月份达到2.8∶1，11月上半月中原租赁买卖比更是高达3.2∶1。龚敏称，从交易业务和租赁业务的佣金收入来看，虽然1单交易业务的佣金收入需要完成6单租赁业务才能达到，但在二手房交易业务难以抬头的情形下，积极争取租赁业务已成为中介机构的必然举措。

　　据悉，目前上海二手房市场中租赁需求旺盛的多为中低端房源，如老公房及次新房（一房）租金在2000~2800元/月，次新房（两房）租金在2000~3000元/月，次新房（三房）租金在4000~6000元/月，其中租赁成交最多的，集中于老公房和两房次新房。