【编者按】“地王”硬挺亏损压力 跌价准备或成风向标

每经记者  杨羚强  发自上海

　近期，《每日经济新闻》记者采访北京、上海、杭州、武汉等地的“地王”项目发现，这些地区的“地王”或“自增”总建筑面积，以降低每平方米建筑面积的土地成本；或者延迟动工和拉长开发销售周期，多幅去年出让的开发用地，截至今年仍未开工。部分项目即使已进入开发期，也迟迟未上市。

    21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，以上海为例，2009~2010年期间包含住宅属性在内的土地，其出让溢价率超过100%的合计达80幅，其中临近两年开发周期的2009年地块则为46幅，且八成以上位于上海外围区域。在成交量持续低位徘徊、房价松动迹象逐步放大的局面下，2009~2010年间高溢价土地在未来短期内预期入市及已售的项目面临着诸多严峻形势。

    据上海一家大型企业财务经理陈渊文的观点，按照部分上市公司的财务规则，一些高价取得的“地王”地块，事实上已经可以预提“存货跌价准备”。但是，《每日经济新闻》记者在调查过程中，却很少发现有开发商因此预提“存货土地跌价准备”。对此，行业分析人士的意见是今年不作跌价准备处理的原因，很有可能是因为明年将出现更大规模的行业并购浪潮。

    相关研究机构显示，开发商所面临的来自“地王”亏损的压力并不低于2008年。但是2008年的情况又有所不同，当时，不仅各地都出现了“退地潮”，包括“招保万金”等大型房企更纷纷预提土地存货跌价准备。

是否预提跌价准备成两难

    财税专家马靖昊告诉  《每日经济新闻》记者，存货跌价准备可以调节公司利润，因此不同类型的房地产公司会对地价高于周边房价的地块，作不同的财会处理。对非上市的民营地产商来说，他们可能会选择预提跌价准备处理，以降低应税利润；但对上市公司来说，公司当年度的利润必须保证，因此多半会不作存货跌价准备处理。

    中国指数研究院副院长陈晟则认为，即使是上市地产公司也有可能会作存货跌价准备处理。关键取决于这些公司今年的盈利情况。如果今年的盈利情况和目标相比有着比较大的差距，很多公司就不会预提跌价准备；如果今年的盈利情况很不错，明年业绩很糟糕，就有可能会先行预提存货跌价准备。陈晟认为大部分不预提存货跌价准备的公司今年都存在一定的业绩压力。

    WINDS的统计显示，今年前三季，沪深两市152家房地产上市公司净利合计达241.29亿元，与上年同期294.98亿元相比，减少53.69亿元，降幅18.20%。152家房地产上市公司中，共67家公司净利润同比出现滑坡，万科、招商地产、金地集团等一线房企业绩均出现不同程度下滑。

    而令很多房企两难的是，明年的业绩可能会更糟糕。自11月以来，北京、上海等多地曝出多家楼盘降价销售，以争取现金流的快速回笼。

    房地产公司的毛利显然因此受到很大的影响。马靖昊认为，上述房地产企业的低利甚至亏损销售，有可能会反映在明年的财务报表上。因为，很多预售的房地产项目要到明年才会交付入账。

    在这样的情况下，是否预提跌价准备成为很多房地产公司财务处理的两难问题：一旦明年市场比今年更糟糕，房企又该如何在账面上给股东信心？

或预示更大规模整合购并潮

    但是，截至截稿，《每日经济新闻》了解到的是，多数房企目前并没有预提存货跌价准备。

    上海同策咨询有限公司研究总监张宏伟认为，上述现象表明，很多地产公司正在为明年可能出现的大规模融资、并购或者项目转让做准备。

    某机构的统计显示，截至10月份，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数已经超过600宗，超过去年同期的一倍。另有统计数据显示，前三季度全国房地产企业并购案例同比增长120%。

    本报也曾报道过，包括索罗斯在内的地产私募基金也已经把  “猎枪”对准了国内的房地产商，时刻准备着向他们伸手。

    而此前的统计也显示，来自金融信贷的融资仅仅只能占到开发资金的15%，开发商目前需要更多其他渠道的资本融资。