北京市普通住宅标准调整，大量因房价上涨而导致的“伪豪宅”将摘帽，享受优惠税收政策。昨天，北京市住建委、市地税局出台《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，新政自今年12月10日起执行。

　　普通住宅降低门槛

　　普通住宅认定标准主要涉及小区容积率、房屋建筑面积和区域平均交易价格，一旦交易房屋被认定为普通住宅，将可享受相应的税收优惠。

　　此次出台的新标准对交易价格做出调整，将过去按总价计算改为以每平米单价计算。根据通知，北京市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以2010年全市住房平均交易价格1.8万元/平米计算，分环线区域和方位进行系数调整。该系数首先将北京市分为南北两大区域，再细分为四环内、四环至五环、五环至六环、六环外。

　　调整后，北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元／平米、南部地区为34560元／平米，四环至五环北部地区为32400元／平米、南部地区为28080元／平米，五至六环北部地区为25920元／平米、南部地区为21600元／平米，六环外地区为17280元／平米。

　　依照这一标准，北京市普通住宅标准得以放宽。全市住房平均交易价格和区位调整系数将根据北京市住房市场变化等情况适时调整和公布。

　　税收优惠范围扩大

　　随着普通住宅标准放宽，更多住宅将享受优惠政策。根据规定，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1％税率征收契税。

　　新标准计算公式

　　每平米价格上限＝平均交易价（18000元／平米） 调整系数 1.2

　　北京市享受优惠政策普通住房的标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。

　　根据最新规定，北京市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以去年全市住房平均交易价格为1.8万元／平方米计算，分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。

　　南北差异定标准吻合市场

　　观点

　　多名业内人士表示，此次出台的新标准更加细化，也较符合当前市场发展。

　　首先，按照环状区分南北部，更加细化，之前的非普通住宅标准仅按照环状区分。而北京房价南部和北部差价比较大，同样的五环，可能北五环房价比南五环高30%以上，新标准明显考虑得更加合理。

　　其次，提高了普通住宅标准，基本吻合市场当下发展。举例来说，以东五环外普通住宅项目远洋一方为例，成交均价1.8万元左右的90平米两居，成交总价为162万元。在之前需要归类为非普通住宅，契税按照3%缴纳，当缴纳4.86万元。而在12月10日以后，同类型价格的房源将归类为普通住宅，首套房的话最低只需要缴纳契税1.62万元。如果只为自住，将节省税费3.24万元。新政明显在打击投资投机的同时保护了自住。楼市调控组合拳的威力更大，可执行时间也更长。

　　新标准会解脱更多“伪豪宅”

　　目前国家正在调控房价，北京市提高各区域普通住房标准上限，对房价有何影响？

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，房价受土地成本等因素影响更大，新政对于房价的影响还是有限的。北京市整体房价受此政策的冲击应该不会有太大的波动。

　　刘桓同时认为，这次从整体看，普通住房标准还是放宽了，这使得一些此前不在普通住房范畴内的“伪豪宅”，今后也会变身成“普通住房”。也就是说，这些房屋需要缴纳的税费还是会减少一部分，对于北京市消费者来说，还算是比较有利的一项新政。

　　中央财经大学财经研究院客座教授刘玉章认为，近年房价上涨后，此前的普宅标准明显滞后，很多刚需享受不了普宅优惠政策，此番修改将使其更符合北京市场的实际情况，也贯彻了国家关于房地产市场调控的有关规定。

　　“伪豪宅”减税负可超10万元

　　链家地产副总裁林倩认为，在目前的房价背景下，新普通住宅认定标准适用楼盘的范围更广，对非豪宅的购房者而言，大多数税费负担均有所减轻。有四类“伪豪宅”得到解放，房产交易税负减少额度超过10万元。

　　>>第一类

　　90-140平米普宅减负超10万

　　过去实行总价标准，但在高房价的背景下，六环路内的购房面积一旦超过90平米，基本都会被划入“非普通住宅”。而根据新标准，只要不超所在区域单价上限，改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90平米-140平米的房屋，税负减少额度超过10万元。

　　>>第二类

　　五环至六环住宅税负减7万

　　五环路-六环路的大兴、房山等地多是刚需人群首次置业的集中区域，根据旧标准，这里的普宅标准是总价在100万元/套，而这一区域的实际购房平均总价超旧标准近50万元，多属“非普通住宅”。新标准足以将六环内多数“非普通住宅”重新定义，刚需首次置业税负减少7万余元，大大增加刚需的购房筹码。

　　>>第三类

　　部分中低端洋房按普宅缴税

　　部分区域如通州新城、亦庄等板块相对封闭，购房流动较弱，区域成交较多的中低端洋房价位稍高，旧标准下多被打入“非普通住宅”范畴。新标准上限空间较大，部分中低端洋房可按普宅缴税，减轻了类似的特殊购房者的税负。

　　>>第四类

　　北部住宅重新合理定位

　　根据新标准，六环路内各环线北部价格上限，均较南部高3600元/平米，极大降低了北部住宅因价格高于南部，旧标准下一概而论被“误判”的可能性，尤其是对于南北价差最大的四环内购房者来说，北部购房需求最高将会节省税费11余万元。

　　时限

　　12月10日

　　执行新标准

　　购买新建商品住房的纳税人：以申报缴纳契税时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。

　　二手住房交易的纳税人：以办理存量房买卖合同（网上）签约时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。