【编者按】预计2012年中期左右将达到库存高峰，后续随着新增供应量的逐步降低，行业的库存可能小幅下降，但整体行业的库存压力仍会较大。

　　调查数据显示，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大，房地产行业景气度和现在的天气一样，正经历寒冬。资金链紧张、库存高企、销售下滑……房价拐点已经初现

　　端倪。

　　这会不会给房地产信托带来兑付风险？2012年房价会跌多少，政策会不会松动，中国房地产趋势如何，是否存在投资机会？为此，《每日经济新闻》记者多路出击，采访了信托、券商、公募基金、私募基金，荟萃他们的观点，为您的投资理财提供一份参考。

　　从紧房地产政策短期难改

　　日前，中国房地产指数系统百城价格指数发布，根据调查数据显示，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。央行调查统计司报告认为，房价拐点已经初现端倪。地产商的“冬天”显然并未过去，市场普遍认为，目前的房地产调控政策短期不会有所改变。

　　房价拐点初现端倪？

　　中国房地产指数系统百城价格指数显示，根据其对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，11月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，其中共有6个城市环比跌幅在1%以上。

　　央行日前发布的新闻稿表示，人民银行调查统计司撰写的 《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》认为，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

　　渣打银行中国区经济师申岚对《每日经济新闻》记者表示，目前来看，房地产价格已经有了5%～10%左右的回调。

　　房地产调控将持续

　　申岚认为，从紧的房地产政策还是会持续一段时间，主要（想）看到房地产价格更大范围的回调。

　　华泰证券的报告也认为，尽管地方政策上微调不断，但是行业整体政策面尚未出现放松迹象。投资仍将继续下行，行业处于持续衰退的下降通道中。限购所带来的销售压力将至少持续到明年一季度，开发商以价换量的销售策略将大规模出现，房价的普遍、实质性下跌也将在今年年底至明年1季度集中显现。

　　日前也有报道指出，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

　　在此之前，有佛山的“放松限购一日游”等案例，但是最后想对限购政策进行松动的试探都未能成行。

　　申岚表示，房地产调控的目的并不是打压这个市场，所以我们认为在价格进一步回调之后，政策也有放松的可能性。价格方面，目前已经有5%～10%左右的回调了，我们认为大概到20%左右，是一个大家比较容易接受的程度，到时候交易量受这个因素刺激有可能会走高。

　　国泰君安证券发布的2012年房地产行业投资策略会会议综述也指出，调控至少持续到明年五六月份或者两会后，但调控不会长期持续，未来政策松动也是差异化的，比如可能偏向对改善型居住的松动。

　　申岚表示，根据之前的调研，目前开发商感觉较紧，房产商的策略都是刺激销售。在拿地上可能会谨慎一些，拿地规模上可能会有所减少，明年开发商拿地规模会有一个走弱。明年开发商这个层面应该还是不会放松。

　　地产信托明年发行速度将减缓

　　楼市调控下，楼市信贷受限，亦给房地产信托带来机遇和风险。而如今房价下跌，监管趋严，房地产信托到期兑付风险浮出水面，市场恐慌声不断。有业内人士接受 《每日经济新闻》采访时表示，地产信托暂不存在兑付风险。

　　地产信托暂不存在兑付风险

　　今年股债双熊的背景下，一些存量房地产信托或将面临到期兑付风险。诺亚财富研究部总经理连凯接受 《每日经济新闻》采访时表示，房地产信托暂不存在兑付风险。

　　“没有兑付风险爆发的突发点。信托资金在整个房地产行业中占比并不高，而且并不是所有产品都集中在某几家开发商身上。”连凯告诉记者，“目前地产信托产品分散度较高，整个地产信托的结构非常健康。”

　　诺亚财富研究部副总经理邓伟岩预计，本轮房价跌幅在20%以内，对于房地产公司盈利不会有太大影响。他认为，此次房价下跌是政府宏观调控的结果，并非房地产内生泡沫破裂所致。“因此，中国暂时不存在房价大幅下跌，地产信托无法兑付的问题。我们的贷款机构非常安全，虽然过程中有各种微小的不和谐因素，但它们不影响大局。”

　　新湖财富北京分公司财富中心总监黄向东，在接受记者采访时亦表示，房地产信托不会出现大面积无法兑付的违约现象。“目前房地产行业赚取的利润仍会高于制造业等传统行业。”他告诉记者。

　　明年信托发行或将减缓

　　新湖财富北京分公司财富中心总监黄向东认为，地产信托趋势减少可能性非常大。

　　“明年国内地产信托的发展状况，很大程度上取决于房价的走势和政府的政策倾向。如果房价继续走软，开发商的新建项目意愿降低，地产信托的发行规模就会大幅减少。”黄向东分析道。

　　“今年12月5日央行下调存款准备金率，如果这意味着紧缩货币政策的放松，银行可贷款资金增加，开发商会首先考虑从银行贷款，进一步减少地产信托规模。”黄向东告诉记者。

　　同时，黄向东向记者坦言，政策趋紧，监管趋严，现阶段信托公司在售的房地产类信托项目，主体已从商业地产方向偏向于以市政保障房项目、城中村改造项目为重点。

　　“今年10月，政策层暂停审批涉及房地产信托业务。现在，房地产信托的发行条件限制几近苛刻，市面上能够看到的地产信托都是拆迁工程或者政府房产项目，综合来看，明年及今后几年，地产信托趋势减少可能性非常大。

　　诺亚财富研究部副总经理邓伟岩认为，三季度房地产信托发行增速下降，可能预示着地产信托的拐点已经到来。他指出，地产信托未来的发展趋势依然取决于政府决策与银监会管制。

　　国泰君安李品科：地产明年继续过冬

　　说起房地产行业，现在景气度和天气一样，正经历寒冬。《每日经济新闻》采访了国泰君安证券研究所房地产行业研究员李品科。11月底，李品科所在的团队刚刚获得2011年新财富最佳分析师房地产研究第一名。对于2012年的房地产行业，李品科依然不乐观，认为这个冬天有点长。

　　NBD：2012年地产行业是否还会延续低迷？房价是否还会继续下跌？本轮跌幅最多可能是多少？

　　李品科：我们判断2012年，尤其是2012年上半年行业的低迷状态仍将延续，预计2012年上半年的供应量还持续处于高位，库存量将不断上升，导致行业存货压力持续增加、开发商的销售难度仍会较大。预判房价的下降还将持续，一二线城市房价下跌15%～20%左右；从全国来看，由于三线及以下城市占比全国销售额的75%左右，而这些偏小城市波动性小、占比高，因此判断全国房价处于略跌状态。

　　NBD：如果明年上半年开启降息周期，对房地产调控是否会有不利影响？降息是否会释放一部分客户贷款买房需求？

　　李品科：房地产的调控中央多次表明决心，因此我们判断整体仍将维持调控基调。对于房地产行业而言，2012年上半年行业的供应持续高位、库存不断增加的压力，即便开启降息周期，也不会过多改变行业调整的态势。可能的降息将有利于首次置业、二次改善的购房者降低成本，对于销量会有一定的促进。

　　NBD：10月末，14个城市商品房已经接近1亿平方米。房地产行业现在需要进入一个痛苦的去库存化阶段。预计这一阶段什么时候能结束？

　　李品科：预计2012年中期左右将达到库存高峰，后续随着新增供应量的逐步降低，行业的库存可能小幅下降，但整体行业的库存压力仍会较大。

　　NBD：现在已经有许多房地产公司面临资金链紧张的问题。而房地产信托则是愈演愈烈。这种高利率的融资方式又会让许多地产公司资金链雪上加霜。对现在地产公司资金面的问题怎么看？还有哪些融资渠道是可以开辟的？明年会不会因资金问题，地产公司开始重新一轮倒闭潮？

　　李品科：随着市场销售的低迷，开发商的资金情况逐步紧张，到期信托资金的偿还高峰首先出现在2012年的2、3月份，将明显增加部分中小开发商的资金压力。目前开发商的融资渠道受限比较多，资金趋于紧张，但是我们认为出现大面积的开发商倒闭潮的可能性不大，但少数前2年扩张拿地较为激进、杠杆较高的开发商出现资金断裂的可能性仍是存在的。

　　房地产调控难放松 主题投资机会仍存在

　　对于房地产行业的投资机会，《每日经济新闻》记者采访了南方基金首席策略分析师兼基金经理杨德龙。

　　NBD：明年房地行业的调控政策是否有所放松？

　　杨德龙：我们认为在未来一年政府对于房地产政策很难出现放松的迹象。从目前来看，房地产调控的效果还远远未达到政府调控的目标；其次如果现在放松，有可能使得现有调控效果前功尽弃。

　　NBD：如何看待房地产股目前的投资价值？

　　杨德龙：我们认为地产股在未来一年很难有大的板块性机会。地产股的整体估值已比较便宜，受制于地产股调控政策，下跌空间已不大，上涨空间也很有限，可能更多是底部徘徊走势。我们更看好商业地产的投资价值，这块不受地产调控的影响。

　　NBD：如何看待保障房现在的运作？

　　杨德龙：保障房是解决高房价的唯一出路。以前政府采取限购措施从需求方面来调节，保障房的推出则是从供给方面满足市场刚性化需求。目前保障房最大的问题在于地方政府缺钱也没有动力，中央也是采取了从上到下的推动保障房的执行。

　　NBD：如何看待房地产行业相关产业链的机会？

　　杨德龙：我们看到企业投资的下滑，保障房建设是否能够填补房地产投资下滑？这个目前还很难判断。尽管有保障房的需求，建材、水泥这些行业业绩未来表现仍旧看不清。我们预计水泥、建材等相关行业，有的更多是主题投资机会。

　　泽熙投资：房地产板块 明年关注两类个股

　　日前，国内规模最大的私募基金公司泽熙投资对《每日经济新闻》表示，预计在2012年，整个房地产市场的调控不大会有原则性的放松，房价可能将会继续回落，尤其是在前两个季度可能会出现加速回落的态势。届时，成交量在房价跌至大众心理预期时会有所放大，如果出现价跌量升的情况，很有可能就是房价跌到底部的信号。

　　泽熙投资房地产行业研究员预计，2012年房地产行业的新开工、投资、销售额和销售面积很可能呈现个位数增长甚至是负增长状态，不过，在理想情况下，房地产行业明年下半年可能会迎接来一些信贷层面的放松。

　　从地产股票的投资标的来看，泽熙投资认为，可以重点关注两类公司。一是行业的龙头公司，他们利用自身的管理优势和规模效应，可以一定程度上较好地规避调控风险，并有能力在调控中成长，提升市场份额。与很多券商观点类似，在综合比较现金优势、管理溢价、土地资源、业绩确定性、政策受益弹性和估值优势后，泽熙投资也认为地产龙头公司优势体现的最为明显。

　　除了具有优势的地产龙头外，泽熙投资看好拥有“地产+X”类中的一些市值较小公司。X指的是房地产企业在除房地产行业外而涉足的符合国家产业结构调整和升级需要、能弥补地产行业业绩和平滑公司估值波动等产业局限性的其他行业因素。泽熙投资认为，能把X的资产或业务真正上升到公司发展战略层面上来，且有时间表在未来能以X贡献可观利润的公司才真正具有一定的投资机会。