【编者按】对于芜湖方特来说，之所以项目能迅速壮大，并逐步成为长三角地区最大的乐园之一，其“乐园+地产”的发展模式功不可没。

  

  距离国家发改委等三部委叫停主题公园已经过去了3个月，但新的主题公园规范性文件还未出台。

  此时，在长江沿岸的小城芜湖，坊间传言称，一个名为方特乐园的第三期项目即将在2012年开工，还有安徽本地媒体报道，投资方华强集团甚至计划建设第四期。

  记者调查发现，对于芜湖方特来说，之所以项目能迅速壮大，并逐步成为长三角地区最大的乐园之一，其“乐园+地产”的发展模式功不可没。

  据本报记者独家了解，方特乐园第一期产业用地成本才1万元每亩，当地政府还同步配置了2300亩土地供开发商开发地产。

  本报进一步调查得知，到了方特第二期，芜湖方面甚至直接给开发商提供了约7亿元的补贴，并直接参与利润分成。而这一切的前提，是乐园产权归当地政府。

  对于这一模式，接受采访的多位旅游业专家均表示发展地产可以理解，但强调主题公园还是应该以乐园开发为主，地产开发应该只是少部分，“并且拿土地要符合国家规定”。

  芜湖方特样本

  芜湖方特乐园是深圳华强集团投资建设的，号称中国目前规模最大的第四代主题公园。

  “芜湖主题公园的成功吸引安徽其他地区的仿效跟风。”上海社会科学院旅游研究中心特约研究员、华美首席知识专家赵焕焱在接受本报记者采访时说。

  目前芜湖方特已经完成两期，一期总面积约125万平方米，总投资超过15亿元，二期占地约50万平方米，总投资18亿元。

  据本报获得的更为详细的官方资料显示，一期当时华强集团获得的产业用地为2200亩，价格为1万元每亩，这个价格在当时并不高。

  更让人惊讶的是，尽管产业用地只有2200亩，但当地政府另外配套给华强的房地产用地面积却高达2300亩，比产业用地还多出100亩。而且，此用于地产开发的土地单价也仅38万元每亩。

  本报进一步获得的独家资料显示，到了第二期，乐园产业用地为2000亩，但这次不再由华强集团单独开发。

  记者得知，第二期是由当地政府与华强合作开发，其中政府出土地，华强出资金。

  据本报了解得知，第二期华强集团投入为近20亿元人民币。令人意外的是，当地政府还给了该项目约7亿元的补贴，而华强集团的代价是——这个第二期乐园产权归芜湖地方政府所有。华强主要负责营运，利润则由双方分成，目前，本报尚不清楚其分成比例。

  目前，芜湖坊间一直在传第三期甚至第四期已经规划好，一位知情人士向本报记者表示，确实看到了第三期规划的沙盘，据传该项目将在2012年开工。但该消息尚未能得到芜湖方面的确认。

  选择芜湖背后

  绝大部分人并不知道这个方特项目一开始是想投资在合肥，而非芜湖。为何最后方特会弃合肥，而选芜湖？

  2009年，合肥市主要领导率队考察了芜湖方特后专门召开了一次会议，会议纪要如是命名：“在考察芜湖方特后召开的座谈会上的讲话”。

  本报获得的这个讲话有如此内容：“考察中，更令大家为之感慨的是，这个如今风光无限的好项目，多年之前刚来安徽时，最初曾想到合肥安家落户。但令人扼腕的是，由于一些细节上的问题，使该项目最终转向芜湖，在合肥招商史上留下了一段遗憾。”

  这个细节问题到底是什么？据合肥方面知情人士透露，主要是当时华强在合肥选中的地块靠近一个水库，此处不允许大规模开发地产，合肥方面坚持这一原则，后来华强方面选择放弃。

  芜湖方面则能以38万元每亩的价格提供2300亩土地，且芜湖紧邻长三角，亦能带来大量长三角客人，方特于是果断落户芜湖。

  上海旅游景区方案独立制作人刘云平8月底曾向本报记者透露，长三角地区一个投资数亿的知名主题公园，年利润仅200多万元。“这个业绩已经让老板很高兴，只要达到盈亏平衡就可以了，因为重心在房地产开发上。”

  尽管地产所占比例不小，但对于芜湖方特而言，乐园收入显然也还是大块头。数据显示，2010年芜湖方特公园接待游客近210万人次，门票总收入近2.7亿元人民币。

  刘云平认为，作为地方政府的政策配套，对“特大型”旅游项目，安排一部分商业地产用地并不为过。

  叫停主题公园的政策是出于规范，并没有绝对禁止适当的地产开发。长江证券研究员刘俊表示，（叫停主题公园）政策旨在规范市场，增加行业壁垒，有利于规范企业市场经营。

  “其实，应该限制的是旅游项目与地产项目的用地比例，除一些占地面积较小的特殊旅游项目外，如果一个项目的地产用地远远大于旅游用地，就有挂羊头卖狗肉之嫌了。”刘云平说。