2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中艰难生长。央行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓；据中原地产2011年刊，2011年全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。

  “限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。面对2012年的房地产市场，我们期待什么？

  总体局势先掌握

  2012年，随着宏观经济形势趋于平稳和通胀的回落，房地产市场将迎来怎样的前景？

  中原地产分析师刘渊在接受《第一财经日报》财商采访时表示，2012年市场应该是稳中有升，市场依然还会有增长，但这种增长肯定有限。刘渊认为：“2012年调控的大环境还将持续，但增长主要取决于两方面因素。从全国看，受到调控影响的主要是发达城市和重点市场，但现在前30位的城市占全国住宅销售的量也只有30%左右。市场的主力还是在发展中的二三线城市，占市场70%。它们没有受到限购政策的影响，而它们的需求迄今为止还保持比较稳定的增长。”

  21世纪不动产中国总部市场部研究总监常智也在接受本报采访时表示，2012年政策微调可能性较大，调控主线没变，抑制投机需求的主线不变，但是对于自住首套房贷款和支持可能随着2012年信贷流动性的宽松会有相应的调整。

  常智认为：“限购根据个别地区市场情况有所放开，比如从5年换到2年或者3年。所以成交量应该会有所回升。一手房则要看区域。”

  个人购房还得挑

  在市场处于调整阶段的情况下，个人什么时候应该入手买房，选择怎样的房子，也是一个需要考虑的问题。一手房、二手房还是学区房？经济不景气的时候，钱不仅要花在刀刃上，还要花对时机。

  刘渊认为，有购房需求的人，房子可以先看起来，至于决定可以边看边做。“个人买房现在可以看，不管是新房还是二手房，买房人从挑选到决定会有两三个月时间。现在市场比较平淡，降价比较多，挑选余地也比较大。市场一旦有政策的微调和成交回升，就是比较好的入手时机。”

  刘渊提醒，新房市场价格还是开发商定价，主要关注开发商的报价。二手市场相对挑选余地较大，各个区域都有二手房交易。买家如果觉得未来价格还能下降，可以和中介提出下降10%或者20%，让中介去找。这时候买到低价房子的可能性较大，因为相对来说竞争的人较少。反过来市场好的时候，买家多，卖家也可能提价。

  针对不同购房者的购房需求，常智认为有几方面的因素需要好好考虑。

  常智建议，有意向买二手房的人还是一要对市场保持一定的关注。“二手房业主随时会根据自己的财务状况把房子抛出来，因为他们可能移民或者急需用钱。他们可能把成交价调到挂牌价之下20%，二手房的折扣可能就有8折。最近我们就有看到这样的情况。新房主要在偏远区域，如果能碰到二手房业主打折，那就是机不可失。”

  房贷利率怎么走？

  2011年下半年，首套房贷利率提高到1.1倍，银根紧缩给一部分购房者带来了不少困扰，加上央行屡次提息，房贷一族还贷压力越来越大。这种情况在2012年是否会得到缓解？

  常智对此的看法偏向乐观，他认为，首套房贷利率很有可能调回基准利率、甚至9折，这取决于银行可贷资金的充足程度。常智解释道：“2011年下半年银行首套房利率调到1.1倍，但并不是完全针对房地产调控，也是由于银行自身资金比较紧。随着2012年流动资金的放开，可能银行利率也会下降。这也符合政府 鼓励自住、压抑投机 的主线。”

  此外，刘渊认为，房贷利率决定因素不单在房地产市场，还有从宏观大环境考虑，利率本身对市场的影响不是很明显。

  刘渊分析道：“之前房地产市场高度上涨的时候，比如2004、2005、2007年，利率也是一直在高速上涨，但并没有影响消费者的购房热情，反过来市场不太好的时候，也不会因为利率下降大家就开始买房。买房与否，主要取决于大家对未来经济的预期。”

  租房租金也会降？

  不同于购房者的挑三拣四、思忖再三，有租房需求的租客对市场的主动性似乎不高，租房从来都是“逆来顺受”，房东和中介说什么价格就是什么价格。这种情况在2012年似乎不会改变，但是租客的腰包有望节流。

  据21世纪不动产中国总部的数据，北京市租房租金2011年7月份有比较明显上涨，10月份后保持平稳水平。

  常智认为，2012年经济面趋向平稳，指标也比较正常。所以2012年经济增长速度会比较慢，房租进一步增长的动力是不存在的。常智直言：“2012年房租应该是稳中有降，不会升。主要因为房租与经济是紧密相关的，反映的是真实的需求，如果经济速度放缓，个人收入没有提高，对房租的承受力下降，房租也不得不降。”

  刘渊认为目前租房租金还在上升。中高端涨得比较慢，低端涨得比较快。“租房成本对于要租房的人来讲是个固定支出，一方面受供求影响另一方面受通胀影响。中高端市场因为投资性买房比重较多，控制得也比较多，所以这块房租的上涨速度一直比较慢，租金涨幅远远赶不上房价涨幅。但是低端市场因为适宜出租的量并不多，特别是在生活、交通比较方便的地区，总供应量是有限的。”刘渊解释道。刘渊所说的低端房源是每套租金3000元以内的。