【编者按】土地出让金的预期减少，使得各级财政部门必须想更多办法给保障房建设融资。

  

  在2012年土地出让金收入预期下降的背景下，财政部2月6日发文，要求各地增辟四条投资渠道用于保障性安居工程建设。

  这四条投资渠道分别是：

  一、要求2012年新增地方政府债券收入要优先保证保障房。二、试点房产税改革城市，取得的房产税收入要专项用于保障房建设。三、从国有资本经营预算中，安排部分资金保障国有企业棚户区改造。四、从城市维护建设税、城镇公共事业附加费、城市基础设施配套费等收入中安排资金，用以建设保障房的配套基础设施。

  一位接近国土部的专家表示，目前很多城市都主动下调了2012年土地出让金收入和支出的规模。

  而土地出让金的预期减少，使得各级财政部门必须想更多办法给保障房建设融资。

  “自循环”很难

  2012年保障房建设要实现新开工700万套，基本完成500万套。

  据有关媒体报道，2012年保障性安居工程在建房屋有1800万套，所需投入资金不下1.5万亿元。

  财政部出台《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》，其中表示，2012年会加大中央财政资金的投入。

  上海2011年房产税收入为22.1亿元，其中还包括生产经营性房产的税收收入。生产经营性房产税，即城镇土地使用税。据业内人士估算，重庆房产税2011年收入大概在1亿元左右的规模。

  在北京荣邦瑞明投资管理有限公司合伙人李伟看来，新增资金渠道来源所能提供的资金，相对总体建设资金而言是杯水车薪。李伟认为，通过发行债券或者银行贷款这些金融手段，或者仅仅依靠财政资金投入，都不是解决问题的根本之道，关键在要想清楚，长期而言钱从哪里来。

  为外界所称道的重庆公租房模式，即通过配建商业性住房和出售部分公

  租房等手段实现保障项目的“自循环”模式却不具有推广性。李伟指出，重庆公租房建设在于有大量低价收购回来的储备土地，它可以通过保障房和商业房的组合建设，实现资金的平衡。

  而大量低价储备土地是很多城市所不具备的，如北京现在五环以内，拆迁征地的成本一平米已经上万，建设保障房的资金成本很大。

  除此以外，2012年在房地产调控的大背景下，银行能够给予保障性安居工程建设的资金支持有限，甚至不会比2011年多。上述接近国土部的专家表示，很多承建保障房的公司都是地方房地产国企，都是依靠这些国企商品房项目的预收来做抵押，申请贷款用于保障房建设的。

  2012年商品房市场低迷的情况下，房地产企业通过资本市场直接融资基本被叫停，而通过贷款、信托等方式进行融资的能力也大大降低。

  “砸锅卖铁”也难做到

  在年前召开的住建部工作会议上，一位地方住建厅的负责人向记者坦承，2011年的保障性安居工程建设已经是“砸锅卖铁”的结果。

  例如，某地为了完成保障性安居工程，将市中心一块原本准备高价出让的土地直接划拨成了保障房用地，由此折算政府财政少收几千万元。

  而国土部部长徐绍史也在国土工作会议上表示，2011年各地政府已经把“熟地”和方便供应的土地都供应出去了。2012年保障性安居工程用地供应会更难，因为地方政府的土地整理能力没有跟上，而随着2012年土地出让金收入预期减少，地方整理土地的能力进一步下降。

  国土资源部有关负责人2月6日透露，2012年的建设用地指标的投放领域已经确定，其中保障性住房是必保内容。国土资源部要求，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。

  李伟认为，未来地方政府建设保障房，贷款和土地出让收益金仍将是资金来源的主要渠道，而土地出让收益在未来将出现下滑，这会给地方政府带来很大压力。

  据上海市财政局编制的2012年上海本级预算草案中，2012上海土地出让收入预算为2011年的83.8%，下降了16%。而根据中国房地产信息集团监测的全国100城市“招拍挂”土地数据表明，2011年全国100城市土地出让金总额为15970.6亿元，相比2010年减少15.4%。

  中国指数研究院监测数据表明，今年1月全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量同比下滑了一半。而京、沪、广、深一线城市的土地出让金下降幅度更大，北京缩水了2/3，上海缩水了七成，广州缩水了九成。