【编者按】 品牌房企去年日子过得滋润 相比之下中小房企面临市场规模、拿地能力、融资能力等多重困境 ■实习生李思潼 中国房地产企业2012
品牌房企去年日子过得滋润
相比之下中小房企面临市场规模、拿地能力、融资能力等多重困境
■实习生李思潼
中国房地产企业2012年度销售TOP50榜单日前尘埃落定。面对政府持续不放松的调控，2012年楼市本是预料中的寒冬，但没想到市场先抑后扬，品牌房企成绩单抢眼。原本仅万科一家独大的千亿俱乐部也再迎新成员。继万科在2012年11月宣布进入千亿俱乐部之后，绿地、保利也相继加入。指数研究院推出的“2012中国房地产销售额百亿企业榜”显示，万科、保利地产[微博](8.86,-0.19,-2.10%)分别突破亿元大关，绿地在经历了“破产说”等一系列危机后，经历了整整一年的自救，年度销售额也达到了1013亿元。此外，中国海外、大连万达、恒大地产的销售额均在900亿元以上，离千亿门槛只有一步之遥。其在2012年的销售额分别达到945亿元、938亿元、925亿元。
链家地产[微博]市场研究部张旭认为，2012年是我国楼市宏观调控的转折年。虽然宏观经济政策没有放松，但长期的平稳过后，2012年下半年整个房地产市场开始进入以消费持续回归市场为特点的“后调控时代”。在此大环境推动下，同比2011年，销售金额、销售面积、超额完成年度目标“三涨”的情况出现并不意外。特别是在去年11月时，超过80%的大型房企就已提前完成全年销售目标。由于去年整个房地产市场大环境持续向好升温，房企均已逐渐加大拿地力度，显示出对于未来市场充满信心。
万科去年销售额全球居首
日前，万科公告其2012年全年累计实现地产销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.49%和16.2%，年销售金额再度刷新行业纪录，并成为全球首个房地产年销售额超过200亿美元的公司。
其中，去年12月份，万科实现销售面积116.8万平方米，销售金额140.7亿元，当月销售金额同比增长141.75%，环比则下降17.86%。对此，万科董秘谭华杰表示，去年12月公司推盘较多，实际认购面积和金额比11月更高，但由于大量推盘集中在年底，有相当部分已认购未签约资源，将体现在2013年的签约数据中，因此预计2013年1月份的签约金额同比将有明显上升。
相关数据显示，在万科关注的北京、上海等14个城市，2012年初成交面积同比大幅萎缩，2012年1-2月同比降幅达55%，其后同比数据逐步回升，到年中时成交渐趋稳定。虽然2012年主要城市成交相比2011年普遍有较大幅度回升，但谭华杰认为，这是建立在2010年、2011年市场连续两年大幅萎缩的基础上，如果与2009年相比，2012年上述14个城市的成交面积降幅仍在20%以上;此外，尽管2012年下半年的成交在一定程度上缩短了去库存化周期，但这些城市新房库存绝对量仍然处在近年来的高位，市场仍然面临较大的去库存压力。
细分市场发育缓慢
激烈的市场竞争和风险意识，让过去单一住宅开发企业开始向商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产等领域转型。与大型房企相比，中小房企面临在市场规模、拿地能力、融资能力等多方面困境。
据了解，2012年，万科、保利、恒大、中海等大型房企纷纷在全国土地市场抢地，并凸显出强强联合的趋势。截至12月份，上述4家房企拿地总金额超过1040亿元。但与2009年全行业疯狂拿地相比，2012年中小房企拿地的现象并不多见，凸显土地储备能力逐渐下降。面对行业集中度的提升和行业分化再加上调控，一些中小房企被逼无奈或主动转型。由单一住宅向多元化经营转变。深耕行业细分市场成为当今中小房企暂避市场风险和大型房企市场空间挤压的选择。
“国内房企还未把专注细分市场作为长远战略，仅作为企业品牌的补充。”业内人士认为，一些房企在转型细分市场过程中，管理团队仍然难以克服高利润诱惑，使得细分市场发育缓慢。一向以白领阶层为主的万科，在产品开发中，也有高端豪宅产品配比。而一向标榜做文化旅游综合服务的华侨城，在其旅游项目中也依靠住宅开发获得收益。
近年来，产业地产成为了房地产行业细分市场的一大亮点。但从规模上看，一些新兴的产业地产市场远未成型。一向专注产业园区开发的华夏幸福(20.70,-0.60,-2.82%)基业，2011年全年销售额为165亿元，2012年1-9月累计销售额138.24亿元，较2011年同期增长12.77%。但与住宅开发业务动则数百亿，上千亿的销售额相比，产业地产仍是襁褓中的婴儿。
将有更多小房企被淘汰出局
在房地产专家韩世同看来，随着房地产行业的不断发展，千亿级房企巨头的出现是行业发展的必然。而随着跨入千亿俱乐部的房企越来越多，也将形成一定的行业垄断。如果2013年的市场维持去年的状况，预计加入千亿俱乐部的房企会更多，而且排序也将发生变化。
在业界猜测较多的是，随着保利的快速崛起，将成为行业老大万科的最大竞争者。不过，早在去年5月份的股东大会上，万科集团董事长王石就直言，万科现今已是世界最大的房地产公司，这个地位万科和他都想保持。除了大规模拿地，万科发布的公告也显示，2012年11月份以来，万科新增加20个项目。而保利地产副总经理胡在新也曾对媒体表示：“在后千亿时代，尽管基数已经增大，但公司仍有信心保持每年20%-30%的增长速率。”此外，还有以利润率见长的中海地产同样蓄势待发。可见2013年的楼市必将是市场竞争更加剧烈的一年，而房企年度排名也因而充满悬念。
“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的游戏规则同时也将上演。有业内人士认为，伴随着千亿俱乐部的扩容，房企盈利能力持续分化，小型房企的竞争力与生存空间将进一步缩小。据中房协与兰德咨询发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》显示，按照过去3年房地产法人单位数量平均减幅推算，2011-2015年，将有41%-48%的企业被淘汰出局，其中2013-2015年或将至少有30%的企业出局。
