【编者按】　　　　　　随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不致力于旅游地产生存、发展的新探索。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的

　　随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间

　　“海南的许多旅游地产项目，情况很糟糕，空置率非常惊人。”海南坤城置业投资有限公司董事长严增接受《国际金融报》记者独家采访时表示，旅游地产该到洗牌的时候了。

　　严增介绍，海南许多以旅游地产招牌吸引人的项目，现在陷入了死循环——投资者发现，那些靠海的所谓海景房，里面的家具和电视等物品，一年基本上坏掉了，产权所有人回来后发现，度假房基本上不能住，因为打扫卫生、交完水电费处理完停水停电等问题，就需要两三天以上，度假的心情早已消失，最后他们也往往会住酒店，而物业公司也因为收不上管理费，环境卫生无人打扫，导致物业与房主互相扯皮，死循环由此形成。

　　蜂拥而上

　　地产商杀入旅游风景区

　　随着商品房市场的火热，以及国家对房价项目的调控升级，越来越多的房地产开发商把热情倾向于旅游地产项目。

　　2012年，国内旅游地产投资总额超过万亿元，今年旅游地产的投资依然在持续升温。从海南到吉林，从新疆到江苏，地产商的身影几乎遍布每个旅游风景区。有关资料显示，包括世茂、龙湖、万科、恒大、中弘、富力、碧桂华、华侨城等在内的前100名房企中，至少有1/3介入了旅游地产领域。

　　与此同时，国务院发布的《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》明确提出，到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业，开发商更从中发现了重要商机。

　　据《国际金融报》记者了解，世茂集团近年来在旅游地产领域动作明显。世茂已在大连、烟台、武汉、上海、福州、海南等地提前布局，拟投资千亿元以上。其中，大连御龙海湾、武汉龙湾已成为世茂旅游地产矩阵的旗舰。

　　在房地产调控日益趋紧的大背景下，转型已成为许多品牌地产商的共同意愿，其中向旅游地产转型，几乎成了各地产商的不二选择。

　　“相对于住宅市场，旅游地产还有着较好的机会。”严增如是认为。

　　中国指数研究院上海总经理罗勇成表示，一方面，旅游市场的扩大，促进了开发商投资旅游地产的激情。另一方面，住宅市场面临紧缩，而旅游地产作为旅游产业与房地产业的结合体，凭借强大的经济杠杆效应以及政策导向性优势更加明显，无疑成为开发商的一针强心剂。

　　“目前国内的旅游地产看似热闹，但成功的案例几乎没有。”世茂集团助理总裁兼营销中心总经理蔡雪梅说，旅游地产兴起之初，全国不乏大量以旅游地产为名、实际仅为普通住宅开发的项目，其实质是圈占风景区土地进行单纯住宅开发，这造成了对稀缺自然资源的低效利用。无论哪种形态，当前旅游地产结构中以住宅为主导，项目复合功能不足、持续发展能力不强的状况并没有根本改观。

　　突围选择

　　用项目产权绑住游客心

　　12月的茅山，风景依然秀丽。在茅山周围冒出了一批别墅项目，它意味着，旅游强势来袭。据365地产家居网别墅频道不完全统计，目前落址在茅山风景区周围的别墅项目共6个，美加国际度假村就位列其中。

　　《国际金融报》记者发现，在美加国际，来自上海的客人特别多。

　　“针对目前国内旅游地产的种种弊端，结合中国房地产市场的实际，我们开发出分权度假模式。”美加国际董事长周永林接受《国际金融报》记者采访时透露，目前美加模式已起到非常好的效果，虽然美加国际在茅山的项目卖得比相邻的项目要贵一些，每份产权要5.98万元，但还是卖得特别好。他告诉记者，美加国际计划在2015年之前，在中国旅游胜地的网点，扩张到300个以上。

　　所谓的美加模式，就是美加国际在旅游景区投资建立国际度假村和酒店，其把度假房分成10份股权，投资者享有40年产权，每年可享受28天的度假时间，28天可以在美加国际旗下的连锁项目、加盟、协议合作项目进行置换。也就是说，只要拥有美加国际的一处项目产权，就可以享受其在全球范围内的所有项目的度假权利。

　　周永林表示，这是在国际上流行的分时度假的基础上，进行的一种结合中国实际情况的创新，通过美加的投资公司、房地产开发公司、管理公司、国际旅行社、以及网络服务等五位一体的针对性连锁环节，解决了分时度假容易引起的矛盾和争议，也解决了旅游项目投资以后的空置化、运营亏损等一系列问题。

　　和美加国际一样，世茂同样玩起了“旅居模式”。

　　“想要旅游地产活起来，最重要的是要有居者，一定要具备、满足人们可以在里面长期居住的元素和关键需求。在世茂的‘旅居地产’的模式下，丰富的生活配套设施成为必备模块甚至是主角。住宅反而成为配角，仅仅成为了人们要在此休闲、度假、生活的必备配套。它不同于1.0版单纯的资源型，也不仅仅是2.0版主题性度假产品，而是在此两者基础之上的3.0版旅居地产。”蔡雪梅表示。

　　也就是说，世茂旅游地产，更注重功能的配套，使人能真正想住在此地。

　　实际上，随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间。