【编者按】作为我国面向东南亚开放的桥头堡城市，昆明近几年经济快速发展，代表城市现代化发展面貌的优质写字楼逐渐崛起。近日，戴德梁行发布《2017年

作为我国面向东南亚开放的桥头堡城市，昆明近几年经济快速发展，代表城市现代化发展面貌的优质写字楼逐渐崛起。近日，戴德梁行发布《2017年昆明房地产市场回顾报告》，其中对昆明市优质写字楼的发展情况和趋势作了分析。

  数据展示：优质写字楼逐渐崛起 甲级写字楼稀缺

  现代化的优质写字楼代表了整个城市的商业面貌。截至2017年底，昆明优质写字楼存量达到1213830平方米，环比上半年增加13.89%;平均租金每月98.66元/平方米，环比上半年下降2.97%;新增供应61956平方米，空置率43.9%。

  甲级写字楼市场处于初级发展阶段，完全符合甲级写字楼标准的项目数量有限，全市甲级写字楼体量仅619886平方米;在稀缺情况下租金普遍较高，平均租金每月115.95元/平方米;新增供应0平方米，空置率60.3%。

  由于昆明产能不足，市场吸纳能力有限，全市优质写字楼平均空置率高，因而近两年供应明显放缓。

  昆明优质写字楼项目以散售居多，单一业权占比较小。截至2017年第二季度，昆明市单一业权写字楼仅占全市优质写字楼的24%。大量散售物业是导致昆明优质写字楼管理、租户等情况不佳的重要原因之一。

  分布情况：西山区存量最多 五华区租金最高

  近几年，昆明市优质写字楼陆续投用，整体商务氛围有所改善。

  其中，西山区是昆明市高端商务楼宇存量最多的区域，存量达到571769平方米。自2015年，包括西山万达在内的甲级写字楼项目集中供应，未来楼宇经济拓展空间相对较大。

  盘龙区新增供应量最多，达到40000平方米。由于城市中心外扩，近两年供应的甲级写字楼基本分布于市中心的南北方向，主要集中在盘龙区和西山区。盘龙区当前定位为发展商贸服务等现代产业，目前是优质写字楼数量最多的区域，处于快速发展阶段。

  五华区租金最高，达到每月108.6元/平方米。五华区商业发展起步较早，商业氛围相对成熟，租户品质普遍较高，金融行业企业聚集，但土地供应局限，新项目较少。

  官渡区重点发展商贸和现代服务业，重点扶持高新技术产业，未来产业发展将进一步带动优质商务楼宇发展。

  呈贡新区是昆明新的政治、经济、文化中心，处于新兴发展阶段，起步晚，代表性项目不多，商业氛围欠缺，但发展**巨大。

  需求分析：金融为代表的第三产业是主要租户

  除呈贡新区外，金融是昆明所有优质写字楼的最重要租户，各个行政区的优势产业并不明显。截至2017年第二季度，金融机构在租户中占比39%，位居第一;第二名的房地产和建筑行业仅占比12%。

  从租户资本分类看，内资占41%，本地公司占33%，国企占14%，外企占11%。从租赁面积看，以800平方米以下为主。

  金融类企业偏好选址在城市**区域内、软硬件配套设施完善的优质写字楼，坐享交通便利、第三产业聚集、潜在客户较多等优势，且有利于企业品牌形象建设。由于昆明优质写字楼大多业权分散，租户协调困难，难以满足以银行为代表的面积需求大经济实力雄厚的金融企业，因而近几年接连出现整栋、多层购买写字楼的大宗交易。