【编者按】如果说去年317是北京新一轮调控的开始，那么去年326则是商业、办公类项目(以下简称商办)首次调控。机构数据显示，一年内，商办房成交量跌94

如果说去年“317”是北京新一轮调控的开始，那么去年“326”则是商业、办公类项目(以下简称“商办”)首次调控。机构数据显示，一年内，商办房成交量跌94.6%，价格降幅超过30%，这意味着降价也很难卖出去。不过，这一年最大的利好是郊区商住房租金上涨不少，110万的房子月租3000元，更多业主选择持有。

一年成交量跌94.6%，价格降30%

2017年3月26日，北京商办继住宅之后也限购了，自此以后新建的商办项目销售对象只能是企事业单位、社会组织。个人购买二手商办项目需要符合无住房和商办类房产记录及五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税条件。而且商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

通俗点解释就是，个人买商办只能全款，而且要有购资格。如果有“房票”，又要“全款”，谁还买商住啊!完全可以付个首付买住宅了。

“326”政策带的结果是市场冰冻。中原地产研究中心统计数据显示，限购一年整，整体市场成交全面降温，商住公寓只签约3589套，环比调控前一年的67013套，跌幅达到了94.6%。成交基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。

市场冰冻不仅表现在成交量上，据中原地产首席分析师张大伟表示，从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过30%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。这对于打算尽快变现的投资客来说，意味着当年“抢”来的商住房成了烫手山竽，此前的物业升值也“泡汤”了。

商住房最大利好是租金上涨

“虽然商住成交价格跌幅过大，但部分位置较好的商住，租金在提升，商住的持有价值在提高。”中原地产首席分析师张大伟这样称，对于二手商住房来看，居住功能仍然存在，从出租角度看，商住房的价值与住宅类似，与住宅相比，商住房的租售比要高很多。

小V的一个朋友在大兴天宫院区域有一套40平米的商住房，目前中介的牌价为120万元。在2017年初，租金是2400元/月，到了2018年初，房租已涨到了3000元/月。“虽然现在卖不上价格了，但是租金上涨了，持有还是值得的。”他说。

据葛诸找房首席分析师陈雷给出的数据显示，3月，北京房租平均价格为78.34元/平方米，同比上涨8.55%。由于城区的房租居高不下以及郊区地铁线的开通，更多的人选择了在郊区租房，这也带动了郊区房租快速上涨。3月，北京租金同比涨幅前三位分别为大兴上涨26.9%、房山上涨22.3%、昌平上涨20.6%。

据葛诸找房的数据显示，在商圈租金涨幅TOP10中，房山良乡上涨46.73%，大兴生物医药基地上涨42.76%，昌平南邵镇上涨33.73%。据小V了解，大兴、房山、昌平均是商住房集的区域。之所以房租涨幅较大，除了此前的租金较低外，市场的租赁需求旺盛也是主要原因之一。租金上涨对于商住房业主来说，也是这一年当中最大的利好。

长租、养老公寓为新商办带来出路?

“不仅商办交易市场出现了明显降温，商办类土地市场也在退烧。商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，限购前商办土地平均溢价率115%，而最近一年溢价率只有12.39%。而且出现了历史多年未出现的流标现象。”中原地产首席分析师张大伟称。

房企对商住土地可以避而远之，但是对于手上的商办项目却看在眼里、急在心里。也不排除有挺而走险打擦边球卖房的项目。日前，小V就遇到一个新建商办项目，游说购房者以公司的名义买商办房。

今年1月，京投发展总裁高一轩在政协委员的提案中建议，引导部分新增和存量商办用地发展长租公寓和养老公寓，以旧的存量用地满足新的社会需求，这将给部分商办用地提供“解套”转型的机会。这一提案引起很多房企的共鸣，相关新闻的阅读量激增，房地产业内人士的转发量超乎平常。

今天(3月27日)，戴德梁行北京公司一季度发布会上，针对房企手上现存商办用地，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示，在房地产健康稳定发展的大的趋势下，调控不会放松。未来可以向长租公寓的方向发展，长租公寓是政策大力推广的项目，可以考虑改变商办项目的用途，这是目前一个比较好的出路。

据小V了解，国务院在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中已经明确指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。既然上有改建的规定，下有租赁需求，也许未来郊区的商办用地会迎来转机。