【编者按】根据上海链家市场研究部监控的数据，在9月的小幅回升后，10月全市二手市场出现了较为明显的下行，二手住宅1 20万套的成交量，在今年仅仅高

根据上海链家市场研究部监控的数据，在9月的小幅回升后，10月全市二手市场出现了较为明显的下行，二手住宅1.20万套的成交量，在今年仅仅高于1、2月的成交水平。

上海链家市场分析师赵葆根表示，预计今年剩余时间段内，二手市场的观望情绪仍将浓重，并且在新房市场逐步开始以价换量的情况下，二手市场的降价压力也将进一步加剧。

“市场情绪低迷，成交节奏放缓;市内新房持续限价销售，部分地区出现新房、二手房价倒挂现象，业主心态焦虑、客户观望情绪更浓。”贝壳研究院上海分院报告指出。

二手房价格已至两年内最低

11月13日，七八名中介围在《华夏时报》记者所居小区门口发放房源信息。一位中介追上随手拿了一份传单的记者，殷勤地表示手中有更多合适房源，并强调“现在可以跟房东谈价”。不过，在跟记者攀谈的过程中，该名中介也直言，“现在生意不好做”。一位记者熟悉的链家中介王某则表示，尽管带看客户数量没有太大变化，但是降价出售房源的房东确实多了起来。

这只是上海二手房市场的一个小小缩影。根据近期多家机构发布的报告，上海10月份二手房市场回落显著，“量价齐跌”已是常态。

上海链家市场研究部监控的数据显示，在9月的小幅回升后，10月全市二手市场出现了较为明显的下行，二手住宅1.20万套的成交量，在今年仅仅高于1、2月的成交水平。贝壳研究院上海分院报告也指出，上海市二手房价在2017年4月达到高点，当年5月起开始持续下降。截至今年10月，房价已连续7个月走低，达到近27个月的最低点，成交量比2016年近乎腰斩。

中原地产研究院发布的《上海二手住宅市场月报(10月)》则显示，上海10月二手房成交11989套，环比下跌14.6% ;价格方面，成交均价37288元/平米，环比下跌2.59%，处于一年来成交均价的最低位，同比下跌3.93%。

值得注意的是，中原报告强调，全市所有区域均价全部下跌。其中，10月二手房住宅成交均价最高的为黄浦区，均价达到74713元/平米，环比下跌4.04%，非中心城区成交均价最高的为浦东新区，均价为37507元/平米，环比下跌5.58%。此外中心城区中，跌幅最大的为长宁区，环比下跌6.60%，非中心城区中跌幅最大的为宝山区，环比下跌6.69%。

与此同时，根据贝壳研究院Real Data数据库，2018年10月上海链家客源成交周期为47.8天，比近两年低点拉长21.7天;房源成交周期为107.3天，比低点拉长45天。该报告指出，对于非自住的业主，卖房周期拉长45天意味着需要多承担45天的空置成本。而自2018年初，上海链家二手房成交案源议价空间呈波动性上涨，10月已扩大至4.6%，较9月上升10个百分点。业主在交易中的话语权进一步降低，心态更易松动，在交易斡旋中，业主更趋于降价卖房。

值得一提的是，在二手房降价的同时，上海部分新盘也出现了降价趋势。10月底，记者以购房者身份来到松江区某楼盘，接待看房的置业顾问及案场分销方不断向记者表示“有优惠”。有趣的是，在该楼盘，记者还偶遇了数十名因该楼盘降价而前来“维权”的上期产品业主。一名业主甚至建议记者“等等再下手，防止继续降价吃亏”。而9月以来，上海楼市消失已久的“买房送宝马”等促销行为也卷土重来。

市场信心严重不足

“从当前市场来看，看空情绪和观望情绪都还是比较浓厚的。”严跃进解释说：“一方面是部分交易的信心不足，另一方面是部分交易的门槛还是很高。”

“主要还是市场信心严重不足。”上海中原地产市场分析师卢文曦也直言，金九银十行情已经连续两年落空，对于市场信心挫伤最为显著。

整个10月份，中原监测到的数据是每周挂牌量都在下滑。而之所以如此，“关键还是市场上买家卖家之间的这些房价之间的这个落差、差距认同的差距越来越大”。卢文曦透露，其所在的中原客户群中，一位客户的挂牌房源已经是小区内最低价，但中介带看的购房者仍然会继续还价。“最开始的时候，其实房东还是能够接受五个点七个点，但是现在至少要十个点，甚至十几个点接近二十个点，这个价格跟房东能接受的价格之间落差越来越大，所以陷入到僵持。”卢文曦认为，“现在就要看哪一边搏的力量更加大一些。”

不仅如此，上海新房市场的放量也是重要原因。上海中原研究院数据显示，10月份上海新房市场供大于求，成交连续三个月下滑。四季度首月，房企加速推货抢占市场，新房供应120.7万平米，环比回升9%，成交76.9万平米，环比下降17%，持续走低。

同时，上海楼市上的一二手房“倒挂”现象仍然颇为明显。例如，根据链家网挂牌数据，位于浦东张江的万科翡翠公园二手房当前挂牌价为8.2万元/平米，据悉该楼盘于今年8月放出最后52套一手房，认筹价仅为6.4万元/平米，低于二手挂牌价约22%，倒挂现象严重。贝壳研究院专家认为，新房限价制度的收紧，将一部分本将流入二手市场的需求引入新房市场，进一步冷却了二手房市场的需求，亦给了客户二手房价会继续下跌的暗示。

根据市场行情，上海链家市场分析师赵葆根表示，预计今年剩余时间段内，二手市场的观望情绪仍将浓重，并且在新房市场逐步开始以价换量的情况下，二手市场的降价压力也将进一步加剧。

“年底行情明显不会好了，”卢文曦毫不掩饰自己的看法：“反正已经是年底了，应该不太会再有什么行情了。”

“实际上到了年底的时候，市场交易依然有小幅反弹的可能，关键就看是否会有让利和降价的做法。”相比上述专家的看法，严跃进显得比较乐观：“大体上看，若政策层面不改变，小幅上升有可能，但都会呈现上下波动且偏历史低位的状态。若是银行贷款政策等积极配合，那么市场交易适当会重新活跃。”