【编者按】12月23日，由会找房&全房通主办，创寓会、维C公寓传媒联合主办的第三届长租公寓大会暨首届公寓CEO年会在深圳成功举办。虽然疫情当下，但并

12月23日，由会找房&全房通主办，创寓会、维C公寓传媒联合主办的第三届长租公寓大会暨首届公寓CEO年会在深圳成功举办。

 

虽然疫情当下，但并不能阻挡住房租赁从业者赴会的热情，人气爆棚。

 

秦虹：机构化运营、创新性服务非常关键

住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹从北京奔赴深圳，作为开场嘉宾做了深度的政策解读。

秦虹围绕三个方面对未来长租房市场的看法：

第一，人口流动向(全国、各省)高房价城市集中，租赁需求上升;

2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%。第七次人口普查数据显示，人口净流入前20大城市积聚于珠三角、长三角以及各个中西部地区的省会城市，这些人进入城市后，他们主要通过租赁来解决居住的需求。

第二，随着00后、90后等高学历、新青年进入就业市场，对租好房的需求上升;

教育部数据显示，今年2021年，高校毕业生总规模比2020年增加了35万，达到909万人，预计明年(2022年)，高校毕业生超过1000万。

原有的租房市场供给大多数是城中村、地下室，这些已经不能满足新生代租客的需求，租好房的需求上升对供给提出了新的要求。

第三，“一张床、一间房、一套房”，多结构、多样化租房需求上升。

秦虹认为，未来租赁市场要高质量发展，供需的匹配是非常重要的。未来租赁住房的供给，机构化运营、创新性服务是非常关键的，这就区别于过去中国租赁市场主要以散租为主的特点。所以成熟市场下的机构租赁可以实现强大的平台优势、标准的租赁品质、稳定的租赁关系、成熟的服务体系、创新的品牌实力和便利的政府监管。

目前我国长租房的长足发展还处于起步阶段，提升住房租赁企业的专业化水平和盈利能力，充分利用科技力量提高管理效率，以人为核心提供多元化的服务，精准客户定位、细分市场提高服务效率都十分关键，要做产品的分级定档机制，促进行业、供应链企业系统性的发展，推进专业化分工，为行业未来的证券化发展提供坚实的基础。

杨现领：回归价值远点

空白创始人杨现领发表题为《回归价值原点》的主题演讲，他研究长租公寓市场长达五年时间，他说，“过去一年，曾经吹过的牛今天一个个全部破灭了，比如说以前的商业模式现在基本上都跑不通了，我相信整个行业也在回到价值的原点，这个行业到底在提供什么样的价值，作为行业头部的企业家，作为一个集体在做什么事情，这是我们要思考的。”

杨现领强调，住房租赁行业本质上是快不了的行业，核心就是慢，核心就是民生的生意，核心就是需要最基本的价值创造。

未来住房租赁市场的走向是，第一，保障性租赁住房和长租房采取双轨制并行，对应不同的人群，提供不同的产品和结构;第二，租赁住房的供给将会出现一个阶段性高潮;第三，供给侧的核心是重模式，而重模式的核心是需要金融的支持;第四，国企和民营不是替代关系，而是协同关系。核心就是到底能不能创造价值，在房屋的出租、租客的服务上能不能提供差异化的价值，这是未来都需要探索的。

李磊：做长期主义的坚持者，回归价值、实现价值

会找房/全房通创始人兼CEO、建信房管家董事长、建圳住房董事长李磊做了《行业信息化》的主题演讲。

在李磊看来，住房租赁已经不单单是一个租赁行业，而是一个科技行业，行业发展至今已经离不开科技。整个租赁链条当中，包括线上获客、签约在线化、支付在线化、智能设备在线化，监管线上化等等，行业被科技渗透率很高。而一个行业被科技渗透和重塑之后，将会迎来新的爆发点和增长点，真正用科技实现了降本增效。

李磊分享了对市场的一些看法，他认为，首先，市场不确定性逐渐变为确定性，从激进逐渐到恢复冷静。一方面，监管确定，这是没有任何的商量空间和余地的;另一方面，以前靠运气赚钱，现在全屏本事赚钱，这个确定性是非常确定的。以前凭运气碰到好资产，靠粗放式管理来赚钱已经越来越难。

其次，监管从无形的手转变为有形的手，政策影响对于行业也是一个巨大的变量。这就要求从业者拥抱政策的同时，还要完全执行监管的政策。因为，住房租赁行业只有被政府监管和政府关注，才有可能成为一个朝阳产业，迎来新的发展和春天。

对于今年的热词“内卷”，李磊认为，长租房内卷非常严重，拿房内卷、招人内卷、系统行业的内卷等等。内卷是每个行业发展必然的过程，但不是终局。一切内卷都是对内功的考试而不是考验，面对内卷的时候企业需要不断提高自身的内功。

李磊表示，回归价值、价值升级才是内卷的良药。各位能坚持做到现在，都摸到了门道，看到了行业的机会。

李磊在演讲的最后给予了在座各位信心，“做长期主义的坚持者，回归价值、实现价值，做得越久其实赚钱也会越容易。”

应海平：租赁住房市场会呈现井喷的态势

涂鸦智能智慧酒店&租住事业部总经理应海平发表题为《互联融合 住宅租赁智能化新趋势》的主题演讲。他表示，从整个住宅租赁市场来看，明显感觉到华东目前会偏向于是做租赁社区，政府也在不断投入更多的租赁社区项目。

其中，34%受访人群希望房间里面有智能家居的植入。而租赁市场整体数字化运营能力低。原来的公寓、租赁住宅等，都会面临着系统不能互联，门锁或者其他智能家居背后带着APP，有单独的软件。

实际上，涂鸦智能做的事情是从房间里面的智能化再到工区的智能化，提供一整套的SaaS应用，这个SaaS和全房通的SaaS不太一样，围绕智能硬件做管理和各个应用的管理，输出应用层的能力。

“这是我们比较大的一个优势，目前已经完成了涉及到家居和商业所有品类的覆盖，头部品牌基本上也已经完成接入，硬件持续扩张的优势使我们可以帮助客户完成项目的落地。”应海平说道。

其指出，其实公寓的概念已经慢慢地淡化了，但凡是租的场所，都会纳入长租房。长租公寓现在逐步开始演变成长租房，华南和华东有很多的酒店也开始演变成长租房，还有原来的共享办公场所等。在整个房住不炒、共同富裕的大背景下，明年整体租赁住房的市场会呈现井喷的态势。

上午场圆桌论坛

刘洋：YOU+公寓运营的底层逻辑

长租公寓老炮儿、YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋一开场就感慨，“没有想过长租公寓会这样，没想到这十年间有这么大的变化”，

他从2010年开始做长租公寓，犹如长江第一漂，一直泡在水里十年，外行人不懂这水的温度和暗流，酸甜苦辣自知。

YOU+国际青年社区存活十年的竞争力是坚持走社群运营方式，最大的收获是来自于大环境中给予的市场机会。

刘洋说，租房子的人做的第一诉求是什么?是安全，是干净的房间，是合理的房屋设计和风格。其次，更重要的是灵魂的安放，更多是身心愉悦地住在YOU+的房子里面。与此同时，要重构年轻人的信任关系，通过社群和居住这种特殊场景的黏性让大家找到同类人，找到连接的机会，找到连接的空间。

YOU+一直坚持做这样的社群，从YOU+走出去的家友，会成为这辈子最好的朋友，最值得信任的朋友，让城市孤独的、没有存在感的灵魂重新连接起来，通过居住场景中找到值得信任的舒适圈，让家友能开心、快乐度过城市发展中的这段经历。

刘洋指出，YOU+要面对面的重构信任，用爱让人与人之间连接起来，这是YOU+最核心的理念。YOU+不是在做租房子，YOU+是在做漂泊者社群。未来YOU+这个品牌也不是出租房的品牌，它是漂泊者共鸣的品牌，这是非常重要的定位。

刘洋坚信，社群获客、朋友转介绍口碑获客是未来最重要的获客来源，目前YOU+获客成本平均在200元以下。他认为，市场是自由的，需要更多的竞争。内部的流量，私域的流量对于每一个住户都非常重要，YOU+开始启动了另外一件事情，就是凡是在YOU+居住的家友，想要搬去其他品牌公寓，YOU+会帮忙免费推荐，因为租客工作调动确实需要更换租住的地方。

刘洋说，YOU+第一个项目已经十周年，没有再装修过，目前已经续约，到现在也没有再重新装修，依然还租得挺好。YOU+有一个规矩，任何家友都可以DIY自己的房间，也就代表着他会把自己的房间重新粉刷和装修，YOU+用这种方法抵抗了长租公寓另外一个四年的“魔咒”，就是重新装修。YOU+不像酒店把所有人清出去直接做装修，那样成本非常高，不如让住户自己改，设计师团队会提供一些参考，这样一来再次投入的装修成本明显下降。

YOU+团队还成功做出了广东省第一例工转租的项目，而且是拿到了建行、建信八年期的贷款，资金成本很低，另外还拿到了500元/平米的奖补。

最后，刘洋总结表示，我们守住一块田，需要拿出来和大家分享和耕种，让这块田亩产量增加，我们靠自己原有的方式和打法肯定是不行的，一定要增加它的附加值。希望全行业的兄弟们可以一起按这个方向去做，因为这个方向有曙光、有未来。

刘辉：中小公寓经营之道

 

窝趣公寓创始人&CEO刘辉发表题为《新局势下，中小公寓的生存之道》的主题演讲，他通过对房源供给侧结构变化、租赁市场变化，针对轻资产、中资产、重资产模式进行了横向分析，帮助中小公寓主看清行业未来。

刘辉一开始回顾了长租公寓过去十年的发展历程，他表示2021年是一个新的时间段，主要是源自于去年十九大的召开，让住房租赁行业真正被写入了十四五规划中，把原来一个梦想用数字的形式落实到未来五年市场规划里。

过去十年来，一些话题的争论不断。比如，住房租赁行业是服务行业还是高周转行业?刘辉认为，这是一个以服务为本质的行业，如果不为客户带来价值，不能聚焦在如何精细化经营下提高效率节省成本，那就是在耍流氓。

比如，市场的未来到底属于保障性租赁住房还是市场化租赁住房?这个争论至今没有答案，刘辉表示，未来住房租赁市场只有两类房子，一类是保障性租赁住房，一类是市场化租赁住房。

以广州、深圳为例，关于“十四五”规划的保障性租赁住房，广州说要增加60万套，深圳要增加40万套，如果这个数字成立，市场化租赁住房的的定价会不会是以保障性住房来决定，其品质是不是定义了整体长租公寓品质，服务是不是定义了市场化服务。刘辉认为，这在未来是一个非常大概率的事件。

在刘辉看来，保障性租赁住房的产品质量一定是高于今天的市场化供给的平均水平，因为无法保证保障性住房一定是供不应求的，如果是保障性住房都住不满，你要与它竞争，产品必须要升级。保障性租赁住房一定成为市场上价格的“压舱石”，那么未来企业在拿房上应该更加稳健。此外，保障性租赁住房的服务水平一定是远高于物业的服务水平的，所以这些都会带来市场巨大的变化。

甘伟：盘点2021年长租行业

深圳市公寓租赁行业协会会长、建寓住房董事长、小旦咨询董事长甘伟发表了《2021租赁行业之年终盘点》的主题演讲。

他表示，2019年是住房租赁行业的拐点来临之年，和两年前比，疫情给这个行业带来很多改变，各城市表现迥异，“冰火两重天”：二线及以下城市出租率和出租价格“双降”;广州、深圳“以价换量”，租金仍未恢复到疫情前;北京、上海实现“双高”，租金价格创新高，出租率高企。

关于这些现象的原因，甘伟指出，疫情使得很多人当时没有回到一线城市，一线城市的出租价格骤降。不过，2020年夏天开始大部分人回来了，因为他们在其所在的城市很难找到工作。真正的经济下行所导致的反而是二、三线城市的收缩，一线城市仍是就业机会的保障，是真正事业梦的开始。

2021年是不平凡的一年，保障性租赁住房就像一道高势能的雷电，照亮着整个行业，可轰鸣之后，我们必须恢复平常心，革命尚未成功，行业仍然在苦苦寻求“蛋糕化”：有没有真正的盈利模式?怎样才可以持续盈利?

甘伟谈到了行业盈利难的理由：第一，重资产市场化很难，非市场化就要看政府智慧。常规物业租售比太低，并购型物业至少是在4.5%-5%的年化才能做到，没有办法成为一种模式。项目退出的复杂度非常高、专业度非常高，难度系数非常高，这是目前的重资产的情况;第二，包租模式的集中式公寓规模化只能在一线和新一线城市实现，分散式的头部企业基本上已经退出包租模式，这是目前的现状;第三，轻资产托管品牌化、规模化带来一定的效应，但规模化并没有体现为太多的盈利。

韬戈：希望行业能共建规则

天猫好房二租业务部总经理韬戈发表题为《共建产业互联平台》的主题演讲。

韬戈表示，搭建平台的价值在于在平台上把消费者、供给方、业主、中介等多方拉到一起达成更高效的匹配，满足各方面的诉求。国内的城镇化、城市化这两方面都还没有完成，未来，还会有更多的租房人群进入到城市。

他指出，杭州二手房在售房源量是15、16万(现在可售的)，换句话说，不再增加的在售房源量还要花50、60个月才能把房子卖完，反观租房市场依然活跃、繁荣。

韬戈认为，对于租赁行业的从业者来说，如何找到需要面对的人群，针对这部分人群去定制他们所需要的房子以及服务，是需要思考的。一个房子不可能适用于市面上所有租房人群。

租房是重资产，没有办法对于每一个人做定制化服务，但可以对一个群体做定制化服务，因而要研究客户，研究客户才能去挣钱。而租客的第一要求就是价格，第二要求就是体验，第三要求则是违约纠纷。

最后，他表示，希望行业能共建行业规则，包括房源规则、交易标准以及服务标准。

下午场圆桌论坛

至此，第三届长租公寓大会的演讲环节圆满结束。